こんにちはケルンです。
40代ツトメ人で不動産経営7年目。
個人と法人で関東、北海道、京都で約100室を経営しています。
生涯困らないポートフォリオを構築して、オシャレライフを心掛けています。
今朝は早起きに成功しました。
5時に目覚ましをかけていたのですが、4時すぎに目が覚めて目覚ましが鳴る前に起きることが出来ました！単にオッサンなだけかもしれません。
朝の空気は清々しいので、得した気分で経理処理と不動産関係のTODOチェックをしています。
まさかの坂。 https://t.co/Y57SMVGuoI
— cairn (@cairn02091581) 2021年6月21日
昨晩のツイート。
まさかとは。。。
北海道行きが無くなりました！！！
契約が無くなったわけではないのでご心配なく。
鶴の一声でweb契約で済ませる事となってしまいました。。
フライングゲットしていたホテルをキャンセル。
残念です。お客様もきっと残念がられる、、、と思っています。
北海道へは8月には行く予定です。
それとは別で7月にも行きたい、物件買えるなら行きますので、変えなかったらイケナイそんな感じです。
そろそろ公庫から連絡があるような、無いような。
話は変わりまして、7月後半に連休が有るのでホテルを予約しようと思ってサイトを見たのですが、その期間は宿泊代が高いです！
妻と相談して、毎年行っている白馬を予約しようとしたのですが、2人で2泊で10万円。
あそこで10万は高すぎです。転進。
さて、
タイトルの件。
皆様がご所有されている不動産物件は何部屋のタイプですか？
恐らく６～10部屋位のアパートがあるよという方が多いと思います。
最近の傾向では戸建てホルダーだから基本1戸ばかりという方もいらっしゃるはず。
ニッチに２戸１が好きという方もいらっしゃいます。
これから始めて不動産を購入するよという方なんかは、アパート（マンション）なのか、戸建てなのかお迷いの方も多いでしょう。
かなり基本的な内容ですが、10戸以上の集合住宅でしたら青色申告の対象になることが出来ます。
いわゆる「5棟10室」で事業的規模となるからです。
青色申告になれば、青色申告特別控除で65万円を控除できますし（eTAX必須）、専従者給与を支払えますので所得の分散による節税も可能です。
ツトメ人にはその効果を出すのは難しいと思いますが、純損失の繰り越しにより利益のコントロールも仕組み上は出来ます。
デメリットは複式簿記。最近流行りの簿記知識が必須な点ですね。（税理士へアウトソーシングですｗ）
ワタシは一棟目が18室だったので、即、青色事業者になりました。税務署におどおどしながら出向いたのは誇らしく良い思い出です。
話が反れました。
いま融資を使って10室以上の集合住宅を購入するのは結構ハードルも高いと思います。
仮に家賃3万円の１K（お勧めしませんが）で10室、利回り１０％の物件だとすると売値は3600万円です。
キャッシュで購入するのには適当でなく、借入をするには400万円強は自己資金が必要です。
これを10年ローンで購入すると月のCFは殆ど出ません。（赤字かも）
それであれば、戸建てを、、、なんて考える方もいらっしゃいませんか？
10年ローンだからCFが出ないので、20年ローンだったらもちろん収支はプラスに転じます。しかしおそらく債務超過状態になりますよね。これで購入計画が終わりや、ツトメ人給与との損益通算目的なら良いと思いますが、うまみはあまり有りません。
そして間違いなく築古の物件。
ワタシは初期のツトメ人大家さんにはオリックス銀行利用がベターだと思っています。
キャッシュだけは比較的出やすい銀行で、ツトメ人で融資総額1億までなら優しいですよね。（知識が古いですが）
S銀はお勧めしないです。結構みんな融通が利かなくて苦労されています。
これから物件を買いたいツトメ人大家候補者さんにお伝えしたいのですが、ワタシは最高解を求めて物件を買えないよりも、うまみは少なくてもすぐ大家業をスタートできる方法をおススメしたいです。
その場合、物件の損益分岐点は大切ですよね。
いわゆる何室空室があると支払いが手出しになるのかという点です。
手出しだけは避けましょう！
そう考えると部屋数が多い事業的規模はそれなりに有効性が有るので、最初から青色事業者になるという基準はお勧めできる基準であるように思います。
やっと本題。
一方でワタシは複数棟を保有運営しているので、探している物件の部屋数は全く気にしておりません。
事業全体で損益分岐点を見ているイメージで、CFは欲しいですが、積算余力の為ならカツカツの物件でも将来有効に活用できれば良いとも思っています。
積算の為にRC物件も見始めています。
初期の方にはRCはおススメしません。やっぱり維持費が高いです。震えます。
矛盾して聞こえるかもしれませんが、初期は部屋が多いほうが良いと言っておきながら、今は部屋が多いと（20室とか）修繕費が心配で触手が伸びません。
１DK以上で、一桁部屋が良いなあと思っています。
札幌だとすると内階段前提で、構造的に６～９部屋位ですかね。
そんなのんびりしたことを言っていないで、ツトメ人引退に向けて加速すべきでしょうか。。
ツトメ人給与と不動産所得の合算は安定性ではピカイチだと思う瞬間が有るのが困ってしまう部分です。
生活費の損益分岐点も問題。
長くなったのでこの点については後日にしますし、できれば議論もしたい内容です。
スタFかZOOMかなあ。
まとまりが有りませんが、本日はこのへんで。
以前はアマゾンばかり使っていましたが、すっかり楽天ユーザーとなりました。
変なところで倹約しております。
妻から数点購入品のリクエストが入っていますし、自分も思い切ってDTMアイテムを購入する予定です。
ツトメ人もまあまあ忙しく、不動産も忙しい。勉強も7月からはギアを変えて取り組まないといけません。
DTMまで手を出して良いのか？と思いますが、自分の欲求には素直に生きていきたい。
やっていきます。
頑張ります！
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