こんにちはケルンです。
今朝は朝から失敗。
なぜかiPhoneが充電されておらず、通勤電車でルーティンを、、、、と思ったら充電が20%しかありませんでした！
とりあえず会社までは大丈夫でしょうから、会社についたら即充電せねば。
ワタクシ、変なケチでスマホの充電器とかを買いたくないんです。
ツトメ仕事携帯の携帯カバーとかフィルムも買いたくない。
イヤホンとか、Bluetoothキーボードとかは買うのに。
ちなみに、こういったガジェットは新しいものを買ったら、古いのは売却。
購入価格 − 売却した金額が使用した値段ですから、自分の中で、こんなに良い機種がこんな金額で買えて(使えて)かなりお得だったとコジツケています。
さて、
昨日も金融機関と面談してきましたので、話の内容をご紹介いたします。
昨日は都銀！
ミドリの銀行です。
Kさんに、ケルンちゃんついに都銀と⁉︎というリアクションをいただきましたが、わたくしのようなドブ板不動産経営者がそんな筈はありません！
ツトメ人仕事です。
人様のプロジェクトをお手伝いして、自分の知識としております。
銀行担当さんは、いわゆる資産管理法人担当です。10年くらい融資担当をされている方でした。
ミドリの都銀さんでは、来店者数や待ち時間を削減するために、窓口業務を減らして、担当者も業務を細分化されています。
融資担当と言っても、資産家対象と、事業法人担当と、そしてもちろん住宅ローン担当と全て分かれます。
話を戻します。
まずは自己紹介からが大切なので、今回は会社紹介からいたしました。大きな会社では名乗ればそれで良いのですが、そうではないので会社の業務範囲や売上、創業以降の業歴などを話します。
自分の融資面談への良いトレーニングになります。
次にツトメ仕事案件について、説明や質疑応答をします。昨日はかなり時間がかかり1時間以上お話ししました。
そして最後に融資スタンスの確認をしました。
気になるポイントは以下の内容です。
求められる自己資金割合は？
お約束で聞いてみました。
状況によっては2〜3割を求めるケースがあると言っておられました。
ただ、ここで理解しないといけないのは、今は2〜3割の自己資金が必要だという事ではありません。
担当さんが強調していたのは、銀行は保全で担保を取るので最悪の場合それで良いが、
お客様が担保を提供するということはお客様には何も残らなくなってしまう。
そういうことが無い様に審査して、提案案内するのが銀行としての責務だと言っておられました。
何度も同じ趣旨で話をされていたので、担当さんは本心でそう思っているのだと思いました。
私もその考えには賛成ですし、腑に落ちました。
もっと言うと、一事業として破綻リスクがあるのに自己資金を抑えるとか、担保が釣り合わないのに平気で融資の相談をしてくるという事だと思います。
耳が痛いです、、、。
そして逆に言うと物件次第では、以前に近い自己資金での検討も無いわけではないですし、
資産状況によっては一棟くらいは融資がつくと言うことです。
いつも銀行がいう話が今回は本当に良く理解できました。
銀行はB/Sで言えば、その物件を購入することによって、申し込みする人のB/Sがどうなるのかを見るわけです。
だから、試算評価をするわけです。
P/Lでも減価償却を見るのは、その物件によって経営がどう変化するかを見ている訳です。
良い勉強になりました。
ということは当然に、自分の経営方針はこれこれで、当期はこういう数字を目指していて、この物件を購入するとそれに対してこうなるのだというプレゼンが必要なわけです。
楽しみになってきました！
収益性、積算についての考えは？
こちらの質問もしました。
答えとしては、「総合的判断」と言わざるを得ないということです。
結局は上述と同じで、融資を受けてある物件を買ったときにその方がどうなるのかを検証する訳です。
融資期間中のリスクも「掛け目」として見込んだり、スコアリングで体力測定をしたり。
本などにあるように、○○銀行は積算重視だとか、△銀行は利回り重視だとかそういう単純な話ではありませんね。
ただ、銀行と何度か話をして何がどうなれば通るのかを粘り強く 聞いて自力をつけるしかないですね。
担当くんで練習させてもらって、上の融資課長や副支店長くらいには面識を持てるようにドンドン持ち込もうと思います。
という訳で、裏道を発見したわけでもありませんが、銀行は銀行で真面目に仕事をしていて、融資できるだけの相手かどうかをみている訳です。
まあ、最近は会ってもくれない金融機関も多いですから、開拓していこうと思います。
本日ボスよりもJ Nを攻略してくれというミッションを取り付けたので、ツトメ仕事を利用して成長したいと思います。
頑張ります！
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