こんにちはケルンです。
今日はブログを書くのが大変遅くなりました。
朝から銀行に行って記帳をしたり、細かな支払いなどをしておりましたが、
その後思い立って七里ヶ浜へ。
決してKさんに触発されているわけでは、、、、ありますw
ここ数週自宅付近をうろうろするような休みだったので、エリアリサーチがてらに車を端亜rせました。
珊瑚礁のカレーでも食べようか〜。と誘ったら妻も快諾。
景色を見ながらくつろぎたかったので、海沿いのモアナマカイ店の方へ。
一つ失敗!ドライカレーは本店にしかなかった!!
こちらではキーマカレーでした。。
一つ成功! 今日のお魚のサクサクフライはこっちにしかなかった!!
瑞々しいレタスに包んで、身がふわふわのメゴチフライをタルタルとレモンを絞って手でいただきます。
美味しい!
本店に行くか、海沿いに行くか迷ってしまいます。
以前資料を取り寄せていた物件はやはりNG。
2項道路が狭すぎて、、、本当に2項?
基本は千葉で物件を取得していく考えですが、鎌倉・湘南はやっぱり魅力的です。
関東の場合、土地値段がどこにしてもそこそこ高いのがネックですよね。
もちろん地方と比べた場合家賃も高いですが。
どこか日本の中で利益が出やすいベンチマークの場所を決めておいて、
そこと比較して土地代は+幾らまでは家賃でペイ出来るのか。。。
そういった検討をつけておかないといけません。
そうでないと、富山で新築APを建築するモデルとの比較ができず、富山に行かないとダメだということになってしまうからです。
(極端な発想ですが、成功したかったら富山に行くという考え)
この発想は吉川栄一さんのブログを読んで強く思いました。
富山大学近くの土地を購入して、1LDKを新築されたモデルが成功がほぼ確約しているという記述がありましたが、その家賃が7万円前後だということです。
新築の30m2台半ば家賃が7万円前後ですと、千葉市の総武線主要駅でしたら1Kの家賃です。
ワタシの4号 横浜ですと同程度の広さで築30年程でも6万円強の家賃でご入居頂けております。
ただし土地が高い訳です。
富山モデルを研究して、それに対して土地値は○倍まで、家賃は平均○円取れることというような基準が有れば、効率よく検討ができると思います。
話はずれますが、DTKCの住みごごちランキングを見ていても同じようにおもいました。
こちらの上位にある場所で賃貸経営をすればある程度のリスクは低減できる訳です。
ただ融資等の関係で、日本全国どこでも良いというビジネスモデルは資産管理法人としては成立しにくいです。
有名なペンタさんや、ワッキーさん、天野さんのように事業を行う場所と、居住地を明確に変えてしまうという大技もあるとは思いますが、ツトメ人をやりながらはなかなかに辛いところがあります。
そうすると居住地周辺でのドミナントを意識する必要があります。
ただ、ワタシにとって千葉市ってなかなか触手が働く場所がありません。
物件も有りません。
南に下って、市原とか木更津の方を視野に入れた方が良いのか。。
悩ましいところです。
そんな時に、上記の富山モデルとの比較を指標として場所の検討ができれば、少なくとも机上での検討はしやすいと思います。
それから札幌との比較も必要です。
将来札幌に集合住宅物件を保有か建築して、拠点も持ちたいと思っていますが、
札幌は除雪費用やADの固定費が高いという特徴もあります。
その辺りの損得勘定をはっきりさせるにも基準が重要です。
まあ結局は利回りを考えるという単純な話ですが、
新築だった場合には敷地内の駐車場台数等も検討に入れて利回りを検討つける必要があります。
あくまでも、設計士やAPメーカーに頼まずに机上で5分程度で検討をするという視点です。
ワタシは当然自分でできますが、基準については不十分です。
成功するモデルをしっかりと把握しておいて、土地情報や収益物件情報を見たときに瞬時に良さそう、よく無さそうという判断をつけるために日々トレーニングしていこうと思います。
話は元に戻りますが、急な思い立ちで半日出かけるようになりましたが、
車内で妻としっかり話が出来ました。
最近は不動産の仕事を「シゴト」として認めてくれていますが、プラスアルファでワタシが最近考えている事などを聞いてもらう良い時間でした。
最近意識していることは、
「損益分岐点」と「損益ラインの引き下げ」です。
この内容と効果についても理解をもらえたように思います。
損益分岐点については、たくさんの方が「最近やっと楽になってきた」という言葉でその意義に触れています。
ワタシの損益分岐点の把握と、それを引き下げる事が経営指標を考える上で有益だと思ってきました。
ワタシの場合は、自宅は新築注文住宅、車は新車を短期間で乗り換えるという不動産界隈ではタブー視されるスタイルです。
こればっかりは不動産に足を突っ込む前からの話なのでしょうがないです。
そういう財務構造でも変えられることが色々とありますから、できる部分は改革して、変えられない部分は法人を活用して形を変えていく。
サラリーマンだけでは出来ない工夫が面白いところです。
そんなことを実感できた良い1日でした。
さあ、今週はいろいろと変化がありそうな予感がします。
良い内容か、悪い内容か、どちらもあり得ますが、
頑張ります!
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