こんにちはケルンです。
昨日は、物件視察に、、、、
行けませんでした〜。。。
夕方に行こうと思って、午前中には予定に入れたのですが、ツトメ仕事で昼くらいに夕方のアポイント対応が入りまして、諦めました。
(若かったり、1棟目なら行ったはず。反省。)
オマケに急アポ対応の方は、先方から時間を指定してきたのに10分前にドタキャン。
お電話ではお話しましたが、まあそんな雰囲気の方でした。
(礼儀のレベルが低い)
物件は今日見に行こうと思います。
ヒメシャラに花が咲きました。
昨日、日中は結構面白いアポイントでした。
土地購入から新築賃貸住宅建築希望のお客様。
土地は23区内某ターミナル駅徒歩圏で、建物は概算で1億くらい。
利回りは5%位になりますので、ワタシもやや構えてアポにのぞみました。
反応はまずまず。
たしかに、23区5％台は数字は悪くはないです。
こちらの方は長期譲渡で売却しながら、都内の資産を増やしていかれる会社経営者様。
いままで個人で物件を保有されてきて、法人所有は未だ。
浅ボリですが、コンサルは受けておらず、スキームを新たに作る余地がかなりありそうです。
というのは法人を作った方が良くなったからと言っておられたのですが、年収をダイレクトに聞いて良いか読めなかったので、税率を尋ねてみました。
個人の所得税が振り切っているのか？
違うのか？？
答えは後者でした。
典型的な売上主義でやってこられた経営者さんで、税務知識はワタシより少ないとわかりました。
いままでの物件は、ハウスメーカーとかアパートメーカーから土地が出ると電話が有って新築してきた方で、数社の売れっ子(知っている人ばかりだった)が担当していました。
ただ、全体的なコンサルにはなっておらずなんとなくカモさん(あの人なら食いつく的)なんでしょう。
話を物件に戻します。
とにかく融資が受けられるか？を聞かれましたし、ワタシもその検討をつけたかったので、根掘り葉掘り所有物件のヒアリングをさせていただきました。
その為にヒアリングシートを準備しておいたので、ストーリーは完璧。
だいたい状況が掴めました。
お客様はここ数年、土地購入からの新築賃貸を繰り返して来られていたのでB/Sは悪いと想像しました。
割と自己資金は入れておられましたが、さすがに債務超過、、、、と思いきやありました！余力が。
しかも２つ。
しかも、しかも、一つは都内一等地で債務無し！
それが分かったので、大丈夫そうですと説明すると驚いておられました。
今後は一緒に銀行へ行って、融資額を探るお約束をしております。
しかも担当がワタシの法人口座を作ってくれた方でした。銀行恒例の音信不通になり忘れておりましたが、間違いありません。
投資信託を頼まれて、やってあげましたw。
5年ぶりにお会いしてきます。
楽しみです。
最後に、
昨日は勢い余ったというか、お客様と自分のポジションどりのために不動産事業者であるとカミングアウトしてしまいました。
法人が有ると言ったら、目が1.5倍位に大きくなられて、部屋数を聞かれたのでだいたい100室とお話したら更に驚かれていました。
リスクはありますが、仕事の基本は自己開示。
リスク分は回収したいですw。
以上、他人様の物件検討エピソードでした。
今日は都内一等地の賃貸併用建替テナント有りのアポがあります。
楽しみです。
頑張ります！
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