こんにちはケルンです。
インスタではスイーツ、グルメ、コーヒーなどを主に更新しております。
オッさんなのに、、とは思いますが女子力が低下しないように頑張ってますww
巷では音声配信が流行ってますね。
クラブハウスってなに？と思ってましたが、音声チャットみたいな感じですかね。
よく思うのですが、文章というのはとても難しいですよね。
このブログも、ワタシの意図が正しく発信されているのだろうか？不適当な内容になっていないだろうか？毎日心配があります。
その点、音声は比較的伝える手段としては優秀だと思います。
先程もお客様とメールをしていて、文章のニュアンスが心配だったので、お電話をしました。
電話をすると安心します。
もしstandFMをやるなら、ワタシはブログ内容の補足や解説をしようと思ってます。
ニーズあるかなぁ？？
もしも、聞きたいというニーズをいただけたらトライしますのでTwitterにお願いしますw
今朝、妻から旅行に誘われました。
なんかウレシイ。
さて、
最近ワタシがよく使う言葉に「損益分岐点」という言葉があります。
使うといっても自分の頭の中とブログがメインですが、本日はこの損益分岐点について自分なりに書いてみます。
損益分岐点と聞いて、何を思われますか？
ワタシは前のツトメ先が「全員経営」などと言って経営理解をしながら業務に取り組もうという事で、営業会議で決算書でいうところのP/Lをいつも見ておりました。
当時は分かった体で見ておりましたが、見るポイントが絞れておらず。いまならかなりピンときます。もしかしたら上司もたいして理解してなかったかも。。
損益分岐点は、簡単に言えば自由に使えるお金ができる売上金額ですよね。
不動産でいうと、
家賃入－ローン返済－管理費・清掃費－水光熱費－固定資産税=0円となる家賃売上が損益分岐点と言えます。
(修繕費などはややこしいので省略)
一つの物件毎に損益分岐点が有って、この積み上げが利益となりますよね。
法人格や事業主単位でみれば、さらに給与や社保費、税金も固定費には有りますからさらに複雑。
ただ大切だなぁとか、効果があるなぁと思うのは、ひと物件毎に損益分岐点を引き下げていくという事です。
恐らくイールドギャップが5から7%くらいの物件だと非常に痛感しやすいかなと。
損益分岐点が高いから、手残りがすぐに変わりますよね。
とかく、利回りとか、家賃アップばかりが話題になりますが、
損益分岐点の引き下げ=固定費の削減もかなり効果がありますよね。
物件単体で、改善できたら、法人格全体でも行って損益分岐点を下げる。
もしくは損益分岐点を超える状態にする。
そうなれば、そこからの物件追加は全てが利益の上増しになりますよね。
よく著名な不動産投資家さんが、初期はキツかった不安だったといいますが、「損益分岐点」と売上の差が小さかったという事だと思います。
さて、ワタシで言えば物件追加又は金利ダウンがこれに当たります。
それから、昨年はコロナ情勢もあり事務所の備品を結構買ってしまいました。
今年は緊縮しないと。。。
法人は2月が決算です。
最後に、不思議なことにツトメ人の給与は増えても豊かになりませんでしたww
一番余裕があったのが新卒入社してからの1年半ですw
そこから給与は3から4倍くらいにはなったのに、いつもお金がない、、、と言われていました。
いまはそこから固定費を半分に下げました。
損益分岐点がかなり下がったはずです。
(置き換え効果が大きいですが)
不思議とお金がないと言われる頻度は同じです。
たしかナントカの法則ですね。
ニーノさんが話されていた気がします。
取り止めなくなりましたが、
物件取得と金利ダウンに、
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願い致します。
