こんにちはケルンです。
今日は、なかなか寒い!
2度目の緊急事態宣言発令を控えて、気持ちも気温も冷えています。
実は昨日、今日と寝坊してしまいましたw
ツトメ仕事の出勤には間に合っておりますが、朝からバタバタとしてしまっております。
たかだか数日間の休みでしたが、随分と身体のバランスとリズムがズレてしまったようです。
たまにはコーヒーの話を。
年始にドリッパーを新調(〜4杯分)
豆は 萌季屋さんのケニア フレンチロースト
コーヒーは深煎り派なので、若い方と話が合いません。。
さて、
年末から年始に不動産欲が膨張して、一昨日位がMAX。
少し気圧が下がってきてふと冷静に考える事が増えて来ました。
既存物件の稼働率と利益率を上げる事は当然継続。
売却はここ数日記事に書いたりツイートしていますが、依頼先を決めるのもなかなかストレス。
ワタシは性分的に、懇意先に絞ってお付き合いするのが合っているなあと再確認しております。
ただ、ツトメ人目線で、営業やコンサルのやり方については、本当に考えさせられました。
最初のアプローチはやはり重要ですね。
そして考える事は、物件取得についてです。
今朝ふと思いました。
仮に新築計画が進んだら、しばらくは売上が増えないなぁ。一年位は。
場合によっては経費(期中金利や土地分の返済)だけ増える。
竣工しても、家賃が入らないかもしれない。
そう考えると、新築はある程度経営が拡大した方がやるべきだな。(自分はギリギリ入るかな)
若しくは、最初の一棟目にやるか。
メリット.デメリットがあるけど。
仮に不動産経営を始めたい方がいたら、今のアドバイスは、
○毎年1棟ずつ購入する
○6年目以降は1棟ずつ売る
○上記を繰り返す
これが出来たら、とても良いのではないかと思います。
その為には最初からB/Sを意識しなければならないですし、築古レバ物件は後回しにしないといけないでしょう。
ただ月に30から40万円のCFであれば、
40÷30%で133万円/月売上(粗利30%としたら)
家賃4万円として34部屋
8部屋位のアパートなら4棟から5棟
これにかかる物件総額は利回り7%だったら約2.3億。
平均が5000万円から6000万円。
ちょうど先日の数字に近い。
ただ首都圏の都心から1時間圏内では難しい数字ですね。
家賃8万円のファミリー向けで4戸から6戸の方が現実的かもしれません。
研究します。
こうやって経営規模が増やせられれば、資産バランスも悪くないでしょうし、6年目からは売却と購入を繰り返せば、売却益を使って同じ棟数でも規模拡大や家賃アップができるでしょう。
小規模企業共済などを使って、利益のコントロールと自己資金調達もしやすくしたらなお良いと思います。
これに対してワタシは、、、
1年目 築古アパート
2年目 築浅アパート&築古RC&築古RC
3年目 築古戸建て
4年目 築古戸建て&築古戸建て
5年目 築古戸建て
という無計画ぶりでした。
まあ、毎年増えてるから良しとしましょう。
1年に一棟ずつ売却する物件自体はありますからね。
と、こんな事を考えております。
何か皆様のアタマを刺激する部分が有れば幸いです。
しかし、不動産は時間がかかりますね。
だからこそ成長できるし、失策も挽回するチャンスが出来ます。
自己資金がある方は良いなあと思ってしまいますが、そういった方々も種銭作りには時間がかかっていたり、医者や弁護士で融資を引ける方も資格を取得するのには、それこそ物心つく頃からの不断の努力をされていたりする訳です。
やはりトータルでみれば時間がかかる。
この点を忘れずに、経営者として日々成長したいと思います。
頑張ります!
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