こんにちはケルンです。
新年という事で皆さん今年の目標を設定されておりますが、ワタシは目標設定と目標に対する拘りを保つのが上手くありません。
手帳の利用も不得手です。
結局今までの中で一番上手く自己管理できる方法が、アプリの活用です。
スケジュールもカレンダーアプリへの入力、ToDoも気付いた時にToDoへ入力、そしてリマインダーの設定。
これが一番自己管理に合っております。
予定の管理は上記で概ねできるのですが、欠点が有ります。
アプリ入力だけではPDCAの観点で「Ｃ」が出来ません。
そこで記録をつけるようにしております。
ほぼ日手帳のWEEKLYダイアリーに電話やメールで回答した事を記録しておきます。
例えば入退去の連絡やトラブルの報告等です。
これで イツ・ダレガ・ドウシタノカを記録しておきます。
こちらのメモ帳は、90×140×３というサイズなので苦なく持ち歩けますのでツトメ仕事でも休日でも持ち歩いています。
そしてサボらずに記録をするようにしております。
これが結構決算や確定申告の時期に役だったりするんです！
2018年からこのスタイルですが、3年続きました。（珍しい）
過去にも同じことを書いておりました。。
さて、
正月休みにやろうと思っていた不動産活動について少しづつですがこなしております。
本日はその中でも重要度が高いと思っている今年どういう物件を購入するために動いていくのかを考えます。
先日、妻に聞かれました。
「来年（2020年末）の目標とかあるの？」
そこで答えたのが、
「月に20万円位は手取りを増やしたい」という事です。
そこで月に20万円のＣＦを得る為にはどういう物件を購入する必要が有るのかをまとめていこうと思います。
検討のベンチマークとなる購入条件について
利回り10％
自己資金1割
借入金利1.5％
融資期間20年（15年であればなお良い）
公租公課、管理費等は考慮しない
１棟で目標達成が出来るケース
利回り１０％ですから
返済率を60％とすると、、
売上＝返済額（６０％分）＋ＣＦ（240万円/年）
ＣＦが40％で240万円ですから、売上が600万円という事になります。
600万円が利回り10％ですから、物件価格は6000万円。
これで検証すると概ね上記借入で合ってきます。
自己資金分ＣＦも若干増えます。
結構、現実的かもしれませんが、、、月当たりの必要家賃は50万円です。
これを家賃5万円の部屋ですと10部屋必要という事になります。
結構なスケールです。（家賃4.8万円に管理費0.2万円位だと現実的かも）
現実的には３階建てで３×３の9戸でしょうか。
築古物件ですと家賃が3.2万円位です。コレですと16部屋必要になります。ウーム。無くはないでしょうが色々と大変そう。。
今までの経験上、部屋数が多いと経営効率が落ちます。
1棟取得の目線でいくと5万円位の家賃がとれる物件ならばという条件付きですね。
このケース、私の場合は2号が丁度この条件ピッタリに当たります。
借入条件を変えて考えてみます。
金利１％、30年返済の場合。
要は新築だとしたらという想定です。
利回り10％は（千葉の場合）非現実的だと思うので、７％もしくは８％とします。
同じ式で考えると、
8571万円＝７％ この場合、月返済が約25万円でＣＦが約25万円となります。
7500万円＝８％ の場合は、月返済が約22万円でＣＦが約28万円となります。
今トライしている千葉市新築案ですと、７％想定とした場合には、
月返済が34万円でＣＦが約20万円。。となれば良いかもしれません。
2棟で目標達成が出来るケース
1棟での場合でシュミレーションした結果ですと単純に3000万円位の物件を2棟取得という事になりますが、これは現実的ではないでしょう。
理由は1年で2件の融資承認を得る必要があるからです。
現実的にはローンは通って1件だと思っています。
一応試算上します。
月返済約13万円＋月ＣＦが約12万円。
この場合、現実的には家賃6万円の部屋で4世帯でしょうか。。
間取りが１ＤＫ以上の物件ですと、可能性が有ると思います。
それよりも現実的なのが、現金築古戸建て1棟とローン利用APの組み合わせでしょう。
戸建てで月に5万円ＣＦとすると、APでは15万円ＣＦが必要です。
その場合は、
物件4600万円 年間売上460万円（38万円/月）
月返済約20万円＋月ＣＦ約18万円
38万円の月売上という事は2階建てですと、家賃5万円目線とすると８部屋です。家賃3万円でしたら12部屋です。
6万円ですと6部屋です。
実際に物件検索をしてみたところ。。
以上のように欲しいＣＦから物件価格を割り出していき、この条件で物件の検索をしてみました。
利回り１０％以上、1棟AP、3000万円以上で検索すると千葉県内で278件がhitしました。
4000万円以上で187件。
5000万円以上で128件。
このスクリーニングで探していけば、該当物件は見つかりやすいかもしれません。
早速これで1棟資料請求しました。
まとめ
買いたい物件を探す。当然皆様行われていると思います。
その探し方は、利回り基準を決めて探す、エリアを決めて探す、駅からの距離で縛って探すなどいろいろと有りますし、これらを複合的に所謂クロス検索して探している方も多いと思います。
強引に年初目標につなげる訳ではありませんが、
目標を達成するためには年間目標を月に落とし込んで、
月目標を週に落とし込んで、
週目標を稼働日に落とし込んで考えれば達成しやすくなります。
コレを物件探しに応用して物件の指標を設定知すると効率よく目標に向かって進んで行けそうです。
仮に今年これが達成できて、来年も同じことが出来ればそれで月に現状＋40万円のＣＦが増えます。
売却もするからもう少し規模拡大が必要か。
利益UPも同時に進行していかねばなりませんが。。
あとは検証するだけ。
頑張ります！
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