こんにちはケルンです。
アメリカ大統領選挙はなかなか結果が出ませんね。
バイデン候補になる可能性が高いですが、トランプが仮に落選した時に何を仕掛けるか、不気味さがあります。
これがパワーというものでしょう。
しかし、2人の候補は70代です。ワタシの親と同世代。そう考えるとすさまじい体力です。
祇園白川
さて、
不動産投資界隈では築古木造のDIYがいろいろと話題になっています。
ともすると 築古木造にはDIYがセット という手法のようにも捉えてしまいます。
この点について考えさせられる事を、同志driveさんが的確にツイートされています。
ぜひみなさん読んでみて下さい。
drive【LS600hは眠らない】 (@drive92659109) | Twitter
ワタシは、築古戸建を4棟所有運営しております。
DIYはやれません。
全てオーナーチェンジで、購入当日から家賃が生まれています。
その反面、利回りは築古としては平凡です。
それでも毎月安定した利益を生んでくれて、貴重な下支えになる役割となっています。
そんな戸建ですが、本当は手を入れてリノベして商品化したいという想いはあります。
ツトメ人仕事ではずっと戸建も建築していただきましたので、人一倍その欲求は強いです。
今はは必要がないのでやりませんが。
京都へ出張する目的の一つが建物のリサーチです。
常に新しいアンテナを張らないといけませんから。
地域柄、老朽木造をカッコよく利用している事例は京都に多いので、とても参考になりワクワクします。
今回気になった事例をご紹介します。
エルベシャプリエ路面店
烏丸御池にあった店舗が移転していました。
いかにも京都な建物を上手くリノベしていました。
ポイントは開口部です。
道路側に大きく開口を設けてモダンな印象を作っています。
同社のバックが持つ軽くて、気楽で小粋なイメージにもつながるようにも思います。
比較対象はコチラ
この2店舗は隣接しています。
間口寸法も近く、建物も本来似た造り、建築時期も近いでしょう。
しかし、外観のイメージは結構違います。
イッセイミヤケは細かい縦格子や、墨塗りの面格子などで、重厚なイメージでした。
同じ構造なのに、この違いは面白いです。
次は外壁色の参考に。
何色というのでしょう。
黒と濃いベージュはよくありそうで、
こういう綺麗な物はあまりないように思います。
こちらも祇園
朱色
玄関周りに朱色ってなかなかイケてます。
取り入れたい。
巽橋より
築古ではありませんが、RC風。
なかなかカッコいい。
こんな小路感も取り入れたい。
これは参考になる。
二階に大型の開口。
木造で一階に大開口をとるのは構造的に不安です。
これなら出来そう。
建物もグッとモダンな印象を受けました。
ちなみに、ワタシの5号 京都貸家はこんなイメージが近い。
二階建て長屋造なら、隣同士が支え合って耐震性は出るのでしょうか？
一体の建物なら強度を満たせるでしょうが、確認が別ならアウトかな。
リノベーションをしてもそんなに家賃は上がりません。
5年間という前提で考えます。
例えば月に1万円家賃が上がったとして、
1年で12万円、
5年で60万円。
戸建のリノベは、60万円ではなかなかできないですよね。
仮にリノベに2カ月かかれば、2カ月の家賃ロス。
家賃5万円ならば▲10万円。
そうすると利益増は50万円に減ります。
売却時に利益がグンと増えれば良いかもしれませんが、収益物件は利回り計算なので、リノベしようがしまいが価格は殆ど変えられません。
取得費が100万とかでしたら良いのでしょうが。一般物件では無意味に近い。
そういう考えでリノベはしません。
しかし、物件再生は面白そうです！
余裕をつくれたら絶対にやりたい。
その場合定款も見直さないと。
ツトメ人仕事で融資相談。
— cairn (@cairn02091581) 2020年11月5日
法人融資。
定款に記載の事業目的をすぐ見られした。
不動産以外の内容があり、
なんだコレ と即座に言われました。
山っ気が有るんですかねと。
不動産以外の事業を定款に入れるのは明らかにマイナスでした。
他の事業売上が同じ法人にあがってたらかなり評価ダウン。
頑張ります！
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