こんにちはケルンです。
最近電車に乗る時は、開けてある窓の場所と、進行方向、空気の流れをチェックして座る席を決めます。(空いていれば)
換気対策でスースーしますもんね。
それから目下、楽天活動に励んでおります。
楽天、、。
目標は食費をエディで賄う事。
道は遠いです。
これが欲しいけど、そんな出費は控えないと。
年内に何をどこまでやるか、やれるか。
特に不動産業者はそろそろ年内の仕事を終える先が出てきますので、要注意です。
一般企業も今年はコロナ対策として数日仕事納めを早める先もあると聞いています。
皆様はいかがでしょうか？
ちなみにワタシのツトメ人仕事は29日までです。あと一週間。
さて、
以前にもブログに書きましたが来年は保有物件の売却をしようと考えております。
候補は1号 埼玉AKB18。
および戸建てのどれか。
売却の目的は、
①物件購入な自己資金確保
②金融機関評価の改善
③B/Sの改善
です。
当然ながら売るだけが目的ではなく、新たに物件を購入できなければ意味が少なくなります。
この判断、結構難しいです。
例えば、いま少し気になっている物件がネットに有ります。
利回り12%、1800万位の物件です。
コチラを例えば15年返済で購入したら、ザックリと手残りが8万円/月。
コレを保有物件を売ってその分を資金投入するとザックリと手残りが10万円/月。
物件の素性や想定融資から金利、返済年数はリアル近似値でみてます。
フルローンは非現実的ですから、下がリアルに近いでしょう。
融資付けとか、いろいろ苦労して月に10万円かあ。それなら買ってもさほど意味がないか、、などと思いますが、少し立ち止まりました。
手持ちの戸建てを売ると考えたらどうだろう？
ローン無し戸建て一棟の売上が月に5万円ほど。物件によっては4万ほど。
コレを売って、その資金を使うと売上が2倍強になる。
メリットがあるのではないだろうか、、、。
しかも、この物件はワタシのドミナントエリア。
用途地域は近隣商業で、仮に建替えたら収益額はかなり増える。
将来の土地仕込みとしても考えられる。
と、こんな事を考えております。
売却については年内に仕込みを、、、と考えておりますが、時間がなくなって参りました。
今週は夜も動かないとダメかな、、。
最後に(仮)千葉市新築アパート計画、いろいろとご協力もいただきながら進みつつあります。
近日家賃付けを懇意にしている強力不動産屋さんに相談してこようと思います。
アポとります。
融資付けでは、どうせ金融機関は家賃下落ストレスをかけますから、審査時の当初家賃は高く出さないと損です！
一方でツトメ人仕事では、将来の下落を加味した安定家賃で収支シュミレーションをします。
お客様の懸念事項を事前に解決する為です。
見込み家賃一つとっても、請負側と発注者ではベストの数字が違いますね。。
悩ましい。
運営中の家賃は自分の努力次第で、maxにもminにもなりますよね。
家賃を高く保つために空室が長かったら、結局は家賃が安いのと同じですし。
いかに稼働率が大切か、痛感します。
利回りとか、費用面は遠からずな印象です。
さあ、どうなるでしょう⁉︎
頑張ります！
