こんにちはけるんです。
40代のツトメ人＆不動産経営者。
関東、北海道、京都で約100室を運営。
生涯困らないポートフォリオを構築しながら、自分らしくオシャレライフを心がけています。
今月後半には連休があります。
いまさらながら予定をどうしようかと模索中です。
今まで行ったことのないエリアにと思っていますが、帯に短し襷に長し。
夫婦２人でまともに旅費をかけるとすぐ10万円くらいになってしまいます。
それは避けたい。
最低でも、マイルかポイントかを使ってどちらかの負担を減らしたい。
車で移動すれば交通費はあまりかかりませんが、車で行ける範囲はいつも行ってしまっている。
思いきって金沢にと思ったのですが、新幹線だと時間もお金もかかるし、飛行機だとやはりお金もかかる。あともう一個事情があって断念しました。
今晩には決めたいなあと思っております。
そしてそれを楽しみに、あと2週間仕事に励みます。
仙台のウェスティン
さて、
最近ちょっとしたことに気づきました。
（またかと思われそう？）
それは急に不動産業者から電話がかかってくるようになったという事です。
皆様はいかがでしょう？
昨年も一昨年もほとんど業者さんから探客電話が来ることは殆どありませんでした。
それが先週だけで数件ありました。
売りも買いも両方の内容です。
ひょっとして、また取引が極端に減っているのではないかという予測を立てました。
要は買いの仲介会社は変えるお客さんからの問い合わせが減っている。
売りの仲介会社は物件の量が減っている。
スタFで大山兄さんも売り物件が少ないと感じるという話をされていました。
今回は、収益不動産の今後と私の考え、というテーマでお話させて頂きます。
— ﾌｫｰﾆｯﾂ おおやま @ 神奈川,不動産賃貸業 (@fornits_llc) 2021年7月3日
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ひょっとしてまたもや売り時が来ているのか？という気がします。
というよりしばらく売り時が続いているのか。
ワタシはこの春に売り時だと感じて戸建てを一棟売却しました。
売却によって戻ってきた資金を、そして再度設備投資する先を探しております。
売却して戻った資金では、売却前と比較して4倍の収益を目標としていましたが、MAX3倍ほどになりそうです。（まだわからんけど）
売り時だったのは間違いありません。
一方で肌感覚で感じている特徴があります。
それは、売れない物件は全く売れないということです。
具体的には、7000万円以上で築古木造です。または利回りが平凡だったり割高な戸建て。
余談ですが、個人的には鉄骨が最も中途半端だと思っています。
早く耐用年数が切れますし、木造ほど減価償却の効果が出ない。そして木造よりは高く、金融機関に好まれない。（築古の場合です）
話を戻します。
ワタシは現在2物件を売りに出していますが、全然売れません。
戸建てと木造APです。
それぞれ利回りが普通な物件と、融資が伸びない物件です。
まあ当たり前な内容でしょうね。
ただ、売り時だからなんでも売れるということではないという事と、特徴がない物件は売ればいいと思っていてもいざというときに利益を出す形では売りにくいということだと思います。
ワタシに置き換えて考えると、ワタシはたいして利回りの高い物件を持っていないので、
今後も苦戦するでしょう。粛々と返済をし続けてなるべく土地値までは運営するということになるかもしれません。
一方で築浅の物件もあるので（10年くらいですが）、こちらは売りに出してみるのも一案かともおもいます。
試してみようかな。
本文とは関係なし
ただ売却を考えたときに思うのは、仮に売れたとして、売れると売り上げが下がります。
CFの何年分になれば、、、という考え方もありますが、一時的にでも規模が縮小されるのは事実です。
そして、融資状況などを考えたときに、売却した物件よりもより良い物件を買えるかは分かりません。短期間で買えるかも分かりません。
悩ましいところです。
一方でB/Sを考えたときに、個人でB/Sの足を引っ張っている物件を、B/Sが悪くない法人に付け替えられないだろうかという発想もあります。そうすれば全体として状況が改善されます。
ただ、これが融資を使っている物件だと簡単にはいきませんよね。
債務がなければ簿価で売買するという方法がありますが、債務があるとそうはいきません。
詳しい方にアイデアを聞いてみようと思います。
公庫面談から一夜明けて、手応えと、不安が入り混じっています。
まあ前しか見ないマインドで、
頑張ります！
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本日のプレさんブログ
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— プレジデント168 (@president168) 2021年7月6日
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