こんにちはケルンです。
本日は土曜日。
土曜日が仕事の私は、身体がズーンと疲れております。
夜は急いで帰って、ウェビナー参加。
昼間はツトメ仕事。
ツトメ仕事も賃貸住宅の提案ですから、一日中が不動産です。
賃貸アパートもあまり建っていない、田舎生まれのワタシがこんなに不動産の事ばかりをやってるなんて不思議なものです。
今日のウェビナーはコチラ
https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/01hizfwkhy611.html
さて、
表題の件、
以前のご提案先からご相談をいただきまして、ご友人の不動産資産活用についてのご相談をお受けしております。
よく思うのですが、資産活用は絶対にワタシみたいな建築寄りの不動産業に相談すべきです。
銀行や税理士に相談しても、生きた対策を提案してはくれません。
資産の活用して、安全で安心できる基盤を作るのが目的のはずが、苦労を買い込むことになりかねません。
話が逸れました。
今回のケースは、
都内一等地の狭小商業地での建て替えをご相談いただきました。
敷地条件がかなりハードです。
面積は約15坪。
周辺は歓楽街。(いわゆるピンク系)
築古木造店舗が建っています。
テナントが退去されたタイミングで、建替えを考えたいとのご希望です。
みなさんなら、どう考えますか？
ワタシは現地を見て、最初は修繕をご提案しました。
しかし、お客様は古い建物にこれからも継続的に維持費をかけたくはないとの事です。
建替えについては、積極的にはおすすめしませんでした。
ざっとシュミレーションすると、収益が今の手取りの70%程度に落ち込みます。
(建替えの為、借入が必要で返済が収益を圧迫)
そこで、事業用資産の買い換えをご提案します。
事業用資産から事業用資産の買い換えですと、譲渡所得への課税が繰延できます。
(要件はあります)
ワタシのような不動産事業者ですと、さらに売却をしますから繰延の意味がありませんが、一般の方なら相続資産として引継ぐ限りは節税となります。
そして、土地と建物のバランスを上手くとれば、今の収益の1.5倍程度の手残りを出すこともできそうです。
今後のご生活の安定と、次の代への資産引継ぎとしても良い案だと思います。
しかし、想定される懸念材料もあります。
上記の策を計画するには、
狭小とはいえ都内一等地が、都内一般地や場合によっては都内近郊へ資産を移すことになります。
ただ、この考えを気に入っていただければ、土地の広さが3倍から5倍になり、収益力はそれ以上になります。
そんなご提案、いかが思われるか、本日の午後にアポイントです。
頑張ります！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
ブログ村にも参加しました。
