こんにちはケルンです。
今週は一日ツトメ人の稼働日を少なくしたのですが、疲れました。。
2件、新築計画の打ち合わせを行って緊迫した一週間でした。
それでも不思議と本日も5時に起床しましたｗ
本日は待ちに待った札幌出張です。
おはようございます。
— cairn (@cairn02091581) 2020年7月10日
本日はオールナイト大日本を聴きながら札幌へ向かいます！#不動産#大家
さて、昨日、不動産業を営まれている業者さんへ建築計画のプレゼンをして参りました。
とても面白い、気付きのある打ち合わせでしたので、その点についてまとめたいと思います。
こちらの続きとなります。
お相手の業者様は、宅建更新5回以上の歴史ある法人様です。
プレゼンの前にいろいろとお話をお伺いできたのですが、面白い内容でした。
何が面白いのか。。
クライアント様＝法人格のプロ大家さんだったのです。
現在の保有物件は約20件。
管理は一切やられません。全国展開の管理業者へ一括管理委託されています。
何かあっても、やることは電話するだけだそうです！
収益物件に関しては、ほぼ売却されません。
以前は任意売却を中心に物件購入をされていたようです。
そして時々更地を卸して収益も得られています。
先日も800坪の用地を入札で売却されたのですが、売却した金額はそのまま口座に眠っているそうです。
社員はお二人。25年以上のお付き合いという事で、本当に余裕を感じます。
思いました。
外部委託で物件運営しながら、年に数件の物件転売がやっぱり最強か！
今回は、保有物件を建て替えるご計画で、ひょんなことからご提案させて頂く事になっておりました。
建物用途は店舗併用共同住宅。
ご要望事項は80万円/坪 以内。
みなさんどうお感じになられるでしょうか？
結論としては、なかなか難しい。
ワタシのツトメ先では、この建て方はもう少し単価が上なのです。
そこで思い切って、
「社長！70万/坪切る建て方でのご提案ではいかがでしょう？？」
「その代わり、オール賃貸で！」
みなさまいかがでしょう？？
建物分利回りでは、両案とも１０％強の見込みです。
収支見込みでは、店舗併用＞オール賃貸 20万円/月程の差が出ます。
（リーシングの坪単価は1.5万円/坪程）
建築費は オール賃貸＜店舗併用 3000万円程。
空室リスクを考慮してシュミレーションしてみましたが、
仮に5年毎に半年テナントが空室となったとしても、収益上は店舗案に分があります。
所謂、出口を考えているお客様でしたらオール賃貸をおススメします。
次に購入される方が圧倒的に融資付けをしやすい筈ですので。
結果は。。。
「安いので詳細詰めてきて！」
今後に期待が持てる展開となりました。
よかったア！
こういった展開、ツトメ人では割と経験しています。
Aというコンセプトでやってきて。
条件は〇〇。
↓
条件が達成できない。どうしよう。
切り口を変えられないか。
↓
A案は準備する。
+B案、C案のシュミレーション。
↓
クライアント様のご意向に沿った内容はきっちり準備して、
さらにラフでもいいので提案事項をぶつけてみる。
出来る出来ないを明確にして、その場で判断してもらう。
ダメならば転進ｗ
この案件、継続できることになりました。
ご契約いただけるかどうか分かりませんが、期待が持てる展開でした。
頑張ります。
新築案を検討中の皆様。
ご用命お待ちしておりますｗ
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