こんにちはケルンです。
アラフィフのツトメ人＆不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営。
不動産のベネフィットを使って自分らしくオシャレライフを楽しみながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
赤字は続くよどこまでも、、、、だったら破産する。
今月まで毎月100万円近く支払いをしております。
修繕費です。
今月は修繕費が無かったーという月が来る日を待ち望んております。
昨日も物件検索をしていたのですが、ある事に気付きました。
戸建てで家賃15万円近く取れている物件の特徴です。
この観点はナカッタ。
それは、、、、、
築浅です。（当たり前か）
そういう観点で見ていくと結構良さそうな物件が有ります。
築浅（イメージ的に築15年位まで）ですと、実需向けの価格設定になっていますから、基本的に積算と流動性で価格がついています。
つまり積算評価と、売値の乖離が小さいか無いような状態。
家を売る方が不動産会社の査定「土地の値段が○○で、建物は△△ですので、□□□□万円位だと思われます」という話に大きくは反対されないケースが多いでしょうから。
一方で収益系不動産は収益還元で相場に大きく左右されるので「不動産投資家だったら✕％で買いますよ」という価格形成をされている場合があり、積算評価を割り込んでいる物件も多いですよね。
だからみんな二桁万円物件とか、百万円とか二百万円とかそういうのを探してますよね。リフォーム前提で。
それで利回り2桁とか。
利回り二桁だけど、月に4から5万円位の物件は今は特に要らないのですが、
築浅で家賃二桁なら話は別です。
このライン、今後少し意識してみようと思います。
京都のとある駅近くにあるとある集合住宅
珍しいから撮影した
さて、
昨日は半日がっつりと事務処理が出来ました。
そしてとあることで、あ、、、きっかけは、おおやま兄さんのツイートか。
今朝のツイートの訂正
— ﾌｫｰﾆｯﾂ おおやま @ 神奈川,全空再生,不動産賃貸業 (@fornits_llc) 2020年12月17日
短期借入金ではなく、役員借入金を自己資本として、地銀信金ではみてくれるとことが多い。
以上、訂正させて頂きます。
誤解の無いようにお願い致します。 https://t.co/q2EIDfiWT9
法人への貸付金が役員借入金になっているかを見ようと思って決算書をチェックしておりました。
ん？？？？
なってない！！
そうか、役員じゃなかったからか。
今期からはワタシが代表になったので、これで役員借入金です。
そうやって見てみると、
なんだか法人のBSが整ってきたぞ。個人は相変わらず。あれが売れたらよくなりそう。
— cairn (@cairn02091581) 2021年9月22日
こういう状態になってきたことに気付きました。
法人は設立当初から大切にしてきたので、無茶をせずに堅実路線で育ててきた甲斐が出てきたように思います。
個人はというと、
やっぱりアレが売れると個人も大体ととのうぞ。
— cairn (@cairn02091581) 2021年9月22日
意外にまともになってきた⁈
債務超過が数千万円位でした。
大した事なくないですか？？？（頭が腐ってるかも）
これは売却が進まない1号が売却出来れば解消します！
なんだかまともになってきましたよ。
1億円位は債務超過だと思っておりましたｗ。
そうなると次は現金ですね。
ちょっと見えてきた気がします。
最初に書いたように修繕費の爆支払いが終わって収益性を改善させて、
＋1号物件を売却して多少のキャッシュを得て（それが進まないんですがね）、
＋ツトメ人で久々のボーナスをなんだかんだと理由をつけてお預かりして（自分で稼いでいるのに自由になりません）、
＋保険で積み立てているお金を契約者貸し付けして（保険が好き）
そしたらマアマアお金になります。
売却で帰ってきたお金と足したらまともに見える気がしてきました。
まあ、一方でお金が無くなるべく物件問い合わせを入れておりますが。
今一生懸命に最初の物件を探している方、
今一生懸命に二棟目の物件を探している方、
現在はいろいろな不動産知識が手軽に手に入りますよね。
でもその為に頭でっかちになっていませんか？？？
ツトメ人にはサラリーという武器が有ります。
家賃収入からの生活費の補填を、グッと我慢していれば、数年の時間をかけて事業内容が整っていくとワタシは思っています。
どうか完璧を求めて、
滅多にないモノを探して、
利益を得られる貴重な時間を無駄にしないで下さい、、、、。
無い物を探している時間で、
少しでも利益を得られれば家族を喜ばせてあげられ、
精神的にも少し豊かになって、
自分よりスゴイ仲間がどんどんできて、
経営者としての経験が得られると、
ワタシは思います。
こういう景色を手に入れても良し
話は変わりますが、こういった経営の振り返りに「chat work」が大変便利です。
今私は税理士とのやり取りが全てチャットワークとなっておりますので、それ自体がアーカイブとなっており決算書を見るのも、試算表を見るのも、家賃を振り返るのも、保険証券を確認するのも検索一発で出てきます。
google driveも使って物件の資料はいつどこでも見られるようにしておりますが、
実務的にはチャットワークが本当に便利。
通帳の振り返りなんかも出来ます。
税理士さんとのやりとりではコレが当たり前なのか分かっておりませんが、大変気に入っております。
大日本☆図面舞踏会で使っているアレですｗ。
過去記事も良かったらどうぞ。
最後に、祝日前の夜を気分よく過ごしていたら結構な事件が発生しておりました。
重い。
これは少し進展させてから書こうと思います。
頑張れワタシ。
ガ、ガ、頑張ります！！
本日のプレさん
本気でツトメ人として尊敬しております。
もちろん大家としても尊敬しております。
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年9月22日
『地主になりたい(´ω｀*)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/2A2YAcQcvw
本日は祝日なのでカナさんも名ブログを更新するハズ！
