こんにちはケルンです。
アラフィフのツトメ人&不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
関東地方は本日台風に直面します。
２年前には4号物件で大被害を受けた台風。。
3号も毎年のように被害を受けてきました。
今回はどうでしょうか。
今後、台風の勢力が弱くなる事はないでしょうからそれなりにしっかりとした建物にしたり、マメなメンテナンスは必要ですね。
本日のプレさんが、外壁や屋根材の耐久性についてブログ記事にしておられます。
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年9月30日
『外壁は選定は重要です(^▽^;)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/VxvWmWJAIJ
カナさんは、台風を横目に一日中、ヒャッハーと１レフ探しに没頭するのでしょう。
(絶対にそうだw そして週末には買うとみた)
さて、補助金をゲットしたボク🤤
— kanaさん (@kai_natsumi) 2021年9月30日
動画編集ソフトはムスッコと一緒にイジイジして結構なノウハウ蓄積したけど、
そういや、ガチの一眼買うというのに、
全く勉強してないことに気づいた秋の夜。
F値？ISO値？単焦点？
ハ？なんじゃそれウマいんか？
🕌明日から修行であります🕌
りんちゃんは、DIY夜練とみたw
指値が上手い人って儲かる気がした話。
— りんしょ～@東備大家ボロ戸建事業家 (@toubiooya) 2021年9月30日
絶妙な指値の話。 - 東備大家の不動産活動日記https://t.co/Jh4YEdHWgr
さて、
本日から下半期。
今日は落ち着いて業務の整理をしたいと思います。
本当は中高層申請の近隣説明をやりたかったのですが、今日はやめましょう。。
本日は借り換えについての考察を。
先に言っておきます。低レベルでスミマセン。。
ワタシと同じ頃に不動産を始めた皆様。
「借り換えすれば良いや」
とか
「1億くらいの物件なら買えるんじゃない」
とかって思ってませんでしたでしょうか？
ワタクシは思っておりました！
お恥ずかしい限りです。
また、「数年たったら金利下げをしてもらえばいいや」とか。
実際には、、、
法廷耐用年数超え物件の借り換えはまず出来ません。
また、なんの理由もなく金利なんて下がりませんし。
(この裏で重要なミーティングが並行されていて、文が進まないw)
特に1号物件がそうです。
こちらの物件は昨日持株会社化を発表したSOBKで借入をしています。
全く素人の発想でした。
オーバーローン。
長期返済。
しかもわざわざ２年くらい期間を延ばした。
金利は3.9%です。
今は黒字で安定していますが、
かなり溜飲を飲んだ展開に苦心しました。
オーバーじゃなかったら即死していました。
この1号なかなか売れません。
昨日も書きましたが、売らなくても良いです。
1000万円位プライスを下げれば売れるでしょう。
しかし、そうすると譲渡所得税がガツンと来たものが下手をすると払えません。
1号は3700万円ほどを４年で償却しました。
つまり譲渡所得計算上は売値が3700万円低い事になります。
1000万円低く売っても、税がさがるのは200万円だけです。
なんだか効果が大きい気もしてきました。。。
どうなんでしょう？
このあたり詳しい方、得意な方がいらしたら教えてください。
不動産を始めた２年後くらいにC BKと仲良くしていて相談した事があります。
その時はなんだか制度融資があるけれど、金額が合わないみたいな事を言ってた気がします。
あの人よかったんだけどなあ、、、。
C BKはいつも突然人が移動していなくなります。
借り換えは賛否両論ありますが、
S OBKのように最初の一棟しかお付き合いしないとか、金利も絶対に下げないとかなら借り換えしても良いとは思います。
売却方法と共に、今一度落ち着いて考えてみます。
やっぱり1号は無ければマイナスに見られないから良いのだろうなあ。
債務償還年数もガクンと減るし。
中古を買う方は返済年数には気をつけましょう！
1号は粘って、土地値を残しても良いけどなあ。
まずは売上1億目指して、
頑張ります！
