こんにちはケルンです。
昨晩は早速、飲み会があって、まあまあ飲みました。
生ビール4杯とスパークリング1杯。
飲むのはいいのですが、翌日が疲れます。。
昔は、
飲んで、2時間くらい寝て、
22時くらいまで仕事して、また飲んで、、
を週5でこなしていましたが、今は無理です。
さて、
スタFで速報を収録しましたが、
本日は銀行との面談予定がありまして、午前中に終えてきました。
銀行はスルガ銀行です。
文章で詳細を伝えるのは、よくないと思いますので、ご興味がある方は収録をお聞きください。
ワタシは5年前に3棟目、4棟目をスルガ銀行融資を受けて購入しております。
融資額も相当なもので、世に言われている上限額を超えた金額を融資していただけました。
審査資料については、承知しないところで色々とあったようです。。
また、借入時に担当者が、口頭で金利下げを約束しておりました。
（担当者さんはいなくなってしましました。。）
ワタシはシェアハウスの保有者ではなく、また一定以上の利益が出て運営ができるというBK側の見解で、一連の債務放棄案件ではありません。
ということで、この3年位継続的に面談しながら、経営についてすり合わせをして、年毎に融資内容や補完するスキームの提案を受けております。
この春の条件変更を一つの終着点と思っておりまして、あとは粛々と運営する覚悟です。
本日は、2物件の収支、入居状況、必要修繕のすり合わせと、こちらの希望を申し上げて終了しました。
次回は1週間程度で、次のご提案をしていただきます。
本日は敢えて金利引き下げという要求をしませんでした。
なぜか、、、
銀行は金利収入を得る目的で融資している訳です。
その目的を達成しにくくする、銀行から見れば改悪の内容を、頭ごなしに要求するのは得策ではないと考えているからです。
金利を下げてもらうとすれば、それなりのストーリーが必要です。
本日はこの点を理論立てて、要望として伝えておきました。
近くのカフェでついでにランチ
地鶏の赤ワイン煮込み
今回、スルガさんから評価されたのが、日本管理センターのサブリースです。
3号が部屋数が多いので2年前に導入しました。
日本管理センターの面白いところは、約定家賃が決まっていて、実家賃と約定家賃の差異を分配金という形で所有者が収受するという点です。
この約定家賃（見込み家賃の9割相当）がある事で、サブリースの懸念点である保証家賃の減少が起きそうなのか、大丈夫なのかが所有者としてもよくわかります。
当たり前ですが、約定家賃を上回る家賃売上があれば保証家賃は下がりません。
トータルで見れば得はしていないかもしれませんが、退去があっても修繕をある程度コントロールでき、未修繕でも借上家賃が入ります。
（よくあるサブリースでは、転貸会社が勝手に修繕します）
売上の安定化という点で、このサブリースを導入して本当に良かったと思っています。
さあ、月末も大詰めに入ります。
頑張ります！
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