こんにちはケルンです。
昨日、4号で使用しているCATVから案内が届いておりました。
年末になるので、費用一覧明細かな？と思いながら開封するとサービス向上の案内チラシでした。
無料で、インターネット回線スピードの向上をしてくれるようです。
大変ありがたい！と思ったのですが、これって今どきかなり遅いのですね。
以前がクレームが出るかギリギリのレベルで、これからは一般的な使い方なら許容できる程度のようです。
入居者様に、オンラインゲーマーとか、youtuberとかがいたら退去しかねないスピードかと。
気にしていませんでした！
これからは気にします。
さて、
夢は長くは続かず、不死鳥のように満室まで復活した1号にも一部屋空室が発生しました。
いつものように管理会社から原状回復見積もりが送られてきたので、どんなものかと思ってみると、、、、
34万円！(税込)
夢から覚めましたよ。
一瞬で。
家賃3.4万円(共込み)の1K部屋で34万円の修繕ですよ。
高すぎる。
家賃10ヶ月分ですよ。
2年契約であれば、赤字ではないかー。
面倒だから、少し修繕内容を減らして発注しようかと思いましたが、思いとどまりました。
感覚的に15万円程度にしたい。
退去者の負担が3.6万円。
見積もり内容と、現況写真を良く見ました。
ざっといくと、
クロス張り替えが4.4万円
床はほぼ現況
建具など面材の痛み補修が17.5万円
電設関係備品交換が5.5万円
その他、処分費やクリーニング代など
という内容です。
入居者様の入居期間が2年でしたので、クロス代の負担はもっと請求しようかと考えています。
たぶん管理会社は嫌がります。既に退去されてますから、追加請求は難しいとも思われます。
しかし、コストがかかるのはどう見ても面材の補修です。
みなさんが、ダイノックシートとかリアテックとかで施工されている作業です。
ついにワタシもDIYに手をつけてしまうのか⁉︎
やってやれなくはないでしょう。
職人さんの作業は今まで常に見てきました。
作業のイメージはつきます。
作業するとなると恐らく3日くらいかかります。
移動に往復2時間。
こうやって書いて考えをまとめていると、自分でやる気は無くなって来ました。
今回、方策がいろいろありまして、考えつくだけでも以下のパターンがあります。
①管理会社の見積もりを多少減らして発注する。
②自分で現調して、気になる部分のみ施工を発注する。
③分離施工する。面材修繕はDIY。
④必殺！現況で募集する。家賃は2.5万程度まで下げても良い。←理論上、家賃2万円×2年でも損はしない。
⑤何もしないで、売却する。
大家としては、取るべき策は②か③でしょう。
④も自己管理前提になりますのでリスクは増しますが、悪い手ではない。
しかし、1号は来年売却するつもりです。
変に低い家賃で入居を決めておくと、売却活動に支障をきたします。
そうすると、②と⑤のハイブリッドが良いかもしれません。
状況を確認してクリーニングは実施。
コストは前入居者負担の4万円迄。
募集は過去家賃で募集してもらう。
そして売却活動をスタートする。
ウン、そうします。
しかし、ここで考えておきます。
自分の中の基準で原状回復費を家賃比でいくら程度にするのか。
例えば1Kの1号と2DKの4号だと、
家賃比が約2倍です。
床面積比は2.4倍。
原状回復費比はイメージで2.8倍くらい。
そう考えると原状回復効率は単身向きが良いという事になります。
これに、入居期間を掛け合わせると、
1号に対して4号は契約期間が2倍程度望めます。
そうすると原状回復費比は1.4倍ほどです。
上旬の結果は全く異なり、2DKの方が効率が良くなります。
このあたり、物件購入時に入居入れ替わり期間を確認しておく事で経営効率を上げられそうです。
また、既存物件は入居期間をいかに長くするかがとても大切だという事になります。
これってワタシにとって物凄く大切じゃないですか！
目指すは長期入居の実現ですね。
いろいろと工夫できそうです。
頑張ります！
