こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
iKE50’S大家の会についてでス https://t.co/eW39EGYpom
— cairn (@cairn02091581) 2022年1月25日
久しぶりにスタF録りました。
良かったら聞いてくださいネ。
現在資材等買いまくり中。
— cairn (@cairn02091581) 2022年1月25日
マラソンというよりも中距離走。#楽天市場 #お買い物マラソン
間に私物が入る事も有るかナ。
月に50万円売上げアップを目指して進めているリノベ風原状回復。
アップというよりはただの回復というのが正しいですね。
一気に結構買いました。
当初管理会社から指定された品番が壁出しサーモ水栓だったけど、絶対におかしいと思って何度も確認したらやっぱり間違っていました。
アブナイあぶない。
アクセントカラーは流行のクロでいこうと思って負います。
この鏡安いし良さそうです。
3点ユニットの差別化にならないでしょうか。
ないか。。。
雲型のペンダント照明。
ロフト有の住戸で、勾配天井の部屋です。雲が漂うような雰囲気に。。。とはならないでしょうね。
あともう少し支給材を買う予定です。
すべての部材ではないですが、2部屋分なのでマアマアな金額になります。
これは1号の支給材なので、経費計上は来年の確定申告。
月に1回くらい過去の申告とか決算を見返すことが有りますが、修繕費がばかになっていないので本当にここで一度断ち切りたいところです。
3月末を目安に今回は励んでおります。
予定では来月に4号の原状回復案件が入ってきます。
これにどれくらいのコストをかけることになるのか。。。
元は取れるのは間違いないですが、見栄えとコストのバランスを注意しなければなりません。
もう一点。
1号は購入当初からインターネット無料としております。
CATVのサービスを使っております。
先日何かを見ていてネットを強化したほうが入居者さんには良いだろうと思って、問い合わせをいれたところ、各部屋wifi対応になって通信容量も増えるプランで、TVもサブスク系が見られるものそして４K対応しているモノが有りました。
CATV会社に問い合わせをしたところコストアップにはなりますが良いサービスを月に1万円程の差額でご提供できそうでした。
1万円なら。。。
と思っていたら、営業さんから、
「個別に月々数千円支払われてオプションプランを追加されているお部屋がいくつかありますよ」と教えて頂いたのですが、そこでピンときました。
それらのお部屋から差額分より少し安い金額を家賃に+α頂ければ、実質的に手出し無しでサービスの質を向上させられるのではないか！
そこで詳しくお聞きするとやはりそうでした。
ご入居者様には月1,000円位の支払いダウンプランとすることが出来て、
私は若干家賃収入がプラスになります。
ご入居者様が入れ替わるとその構図が崩れますが、世帯数が多いので家賃を1,000円高く出来ればトータルでプラスになります。
こういうことを見つけられると大変嬉しい！
1号は現状プラスで回っています。
税引き前で10～20万円/月位はプラスです。（幅がありすぎｗ）
このところは非常に安定しておりまして、春の入居もそんなには心配しておりません。
地域最安値だということですが、惜しげなくリソースを注入。
といえば聞こえはいいですが、
火災保険を活用して（違法な内容ではないです）高級防犯カメラが設置されていますし、
上述のCATVによるネットプランも悪くないと思います。
一部屋ずつ個別WIFIになっているという事をしっかりとアピールしてもらわないと。
サブスクも選べるというのも良いと思います。
そんな1号も3年前位は赤字になっていました。
sobkから直接電話がかかってきて、面談したことも有ります。
結局彼らは体の良い事だけを言って、まったく役に立ってくれませんでした。
普通に回っていたら何も言ってきません。
築古なので借り換えが出来ず、、、、金利がバカ高いので２％くらいにでもなればもっと黒字になります。
もしかしたら金利次第ではコレ一棟になったほうが良いかもＷ。
売却に出していますが、全く売れません。
減価償却費を大きくとったので、譲渡所得が結構発生する関係で売値を低く設定できないのです。
土地も広くて、将来は土地値になったら分筆して売却すると化けるでしょう。
いつまで持つか分かりませんが、1年経ったら500万円値下げしても良いかな。そうすると多分融資が付く人が出てくる気がします。
先日超大家さんが、売却は3年かけて行う。
すぐ売れるのは失敗だと仰っていましたので、その考え方を見習って、
物件のバリューアップをしながら、売上向上と商品としての耐用年数を伸ばすように取り組んでいこうと思います。
非常にまじめにまとめました。
こんな日もありますネ。
という訳で、
本日も明るくイキマス！
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