こんにちはケルンです。
最近、子供が苦労をしております。
就職活動です。
インターンの申し込みをしても、なかなか通らないようなんです。
その気持ち、わかります。
買い付けを出しても、、いや。
転職活動をしましたから、自分の能力やスキル、人間性全てを伝える機会すら獲得できない無力感。
ワタシも、就職活動からの今に至るまでの自分を短絡的だった、、、と否定したくなりました。
もしエクセレントカンパニーで働いていたら、不動産をやる事はなかったでしょうから、自分の人生遍歴に、自分で驚いております。
前の会社も名だたる企業の一つでしたから、世の中的には評価が高かったと思いますが、自分の中では何処かスッキリしてませんでした。
そんな事を先日妻に話したら驚いておりましたが。
ワタシの子供は、0→1の能力は有りません。
しかしどんな会社でも立派に業務をこなす能力と、人一倍の努力ができる才能があります。
子供の老後までの面倒は、ワタシが全力でみますから、就職は大きな会社で働いてみて欲しいと思っています。
その先は、好きなように転職しても、商売をしても良いですから。
まあ、ワタシが意見をするとインプリントされてしまうので、なるべく見守るようにしております。
頑張ってるのは十分知ってますので、良い縁があるように祈るばかりです。
台湾行きたい。
さて、
不動産。
今朝方 、id:President168 さんが良い投げかけをして下さったので、今一度修繕費を含めた資金効率について考えてみます。
ワタシがポイントとしたのは、
家賃が高めの1Lや2Lが良いのか？
利回りが出やすい1Kが良いのか？
を考えるという事です。
何回か考えていますが、今一度検証します。
更新一回で4年で退去とします。
更新料、敷金・礼金別途
原状回復費はクロス、CFの全面張り替えとクリーニング程度
新築又は築浅
1L 家賃12万円 グロス576万円 原状回復費▲40万円
2L 家賃15万円 グロス720万円 原状回復費▲45万円
1K 家賃9万円 グロス432万円 原状回復費▲15万円
築古
1L(2DK)家賃6万円 グロス288万円 原状回復費▲40万円
2L(3DK)家賃10万円 グロス480万円 原状回復費▲45万円
1K 家賃4万円 グロス192万円 原状回復費▲15万円
こんなイメージでしょうか。。。
築古だと部材交換がいろいろとありますので、原状回復コストは約2倍強かかると思われます。
難しい！
1Kは二部屋セットとして比較すると、
築浅は1K>2L>1Lの順で資金が残る。
築古は2L>1K>1Lです。
ただ実際には、1Kは礼金を取りにくいし、一番の問題は入居しても急な退去も多く絵に描いたような経営がしにくいです。
募集コストでもADがかかる場合も多いです。
逆に2Lは、立地が駅から離れますので駐車場などのスペースが必要で土地面積が大きくなります。
固定資産税の額が、、、と思いましたが、千葉ですと路線価は1K立地と2L立地で半分くらいになりますので、まあ一緒か？
やればやるほど分からなくなってきました。
家賃下落まで考えたら、、ますます分からなくなってきました。
こう考えると1Lはリスクを含む気がします。
2人で住む事を考えて高い家賃が設定できても、古くなれば単身で住む人が増えるでしょう。
そうすると家賃は低くなりますよね。
修繕費は変わらない。
占有面積が大きいから、戸数は少な目でしょうし。
なんとなく2Lファミリーが実際には良いかな。
どなたかスパッとした考察を教えてください！
以上です。
頑張ります！
