こんにちはケルンです。
昨日の音楽系記事は予想通り低反応w
不動産経営のブログですからしょうがないですね。
できるだけ不動産経営をしながら、ライフスタイルを楽しむというスタンスでブログを書いていきたいなあとは思っております。
とは言いながら不動産経営の話。
土曜日にS玉県の市外局番から電話がありました。
売却系の電話かなあと思ったら、1号物件の管理会社管理部署からの電話でした。
（1号の管理会社は大きな会社なので募集、管理が分かれています）
電話の内容にドキドキしておりましたら、居室の照明器具が点灯しなくなったという内容。
なあんだ、ドキドキしたじゃないか、早く言ってよ〜という心境でした。
そもそも居室の照明器具交換で電話があるのか？と思ったのですが、
1号は勾配天井の居室になっておりペンダント（吊り下げ）照明がついておりまして、
かなりの年季物でリング状の蛍光灯器具でした。
蛍光灯は2019年で製造終了している先が多く、LED器具交換を管理会社より申し出されたという経緯です。
そのコスト、、、、、、4万円！！
はい？？
しかも器具は「今と同じ紐つきで探しました」と言うんです。オジさんが。
その場ではせめて3万円台にしてくれとだけ話しましたが、やっぱり心がしっくり来ない。
どうして管理会社の方って、電話だけとかメールだけで済ませるのがデフォルトなんですか？
写真とか品番を送るだけでこっちはハッキリと判断できるのに。
結局どうしてもしっくりこないので、自分で器具を探して手配して、取り付けを管理会社にやってもらう事にしました。
ネット手配でも器具取り付けまでやってくれるお店があったのですが、ご入居者様との日程調整や、入居者様へ私が連絡・調整する事などを考えて管理会社に任せる事にしました。
設置等々で15,000円でやって下さいと条件を申し出たところ、OK。
自分で設置することも考えたのですが、
■ S玉県への往復コスト
■ 脚立の購入コスト
■ 器具の廃棄
これを差し引くと概ね7,000円位を支払ったのと同じ。
もしいつものようにカーシェアリングを使ったら殆ど同額。むしろ頼んだ方が黒字？
それから、4万円の費用内訳を聞いたときに「諸経費3,000円」という言葉があって、照明器具交換に諸経費？？と気持ちにひっかかっていました。
まあ、大きい会社はそうだよね。（15％位を取りますよね）
そして、器具は最近気に入っている楽天手配をしたので、楽天ポイントが付くのが大事な点で、1.4万円の照明器具、リモコン、調光調色機能付きになれば入居者様もバリューアップに喜んでくれて約1,400円分のポイントがつく（ポイント10倍があった）。
WINWINです。
ちなみに照明器具はDAIKOのものです。
LED照明はDAIKOがデザインが良くて気に入ってます。
ほぼ日5年手帳が2年目に入っていました。
さて、前段がかなり長くなりました。
これだけで、いつも目安にしている1200文字。
しかし、ペンダント照明を変えるだけで一記事はワタシ的にはお恥ずかしいので、タイトルの内容について書かせていただきます。
長文になりまして、恐縮です。
昨日４号 横浜SKH7のリノベをなんとか進めないとと思って業者さんの見積もりを読み解いていました。
水周りがそのままでも100万円を軽く超えてきます。
どうしようか判断に至りません。
また一方で、物件検索や新築の検討も毎日考えております。
するとある瞬間にビビッときました。
不動産経営で一番重要な事は、原状回復費や修繕費だ！
利回りでも、積算でもない。(軽視はしませんが)
例えば4000万円の物件を10%で購入出来たとしてCFが40%だったとします。
CFは年240万円。月に20万円。
これが1Ｋ6戸だとすると5.5万円/戸月の家賃。
恐らく路線価20万円台くらいのエリアでしょう。
クロス張り替え有りの、軽めの原状回復費が10万円〜13万円ほどでしょうか。
いろいろあると30万円くらいになりますよね。
家賃ベースで2ヶ月から半年ほどの負担です。
思い返してみるとワタシの場合、修繕費が家賃の4ヶ月分相当オーバーだとウダウダ言い出して方針を決められません。
ちなみにDX母ちゃん様がきちんとやられる場合は、家賃2年分ほどをかけているケースがあると仰ってました。
もちろん母ちゃん様の場合は、最初に行うリノベとしてのコストです。
実際には期待利回りに対して予算を決めていると仰っておられました。当たり前のようですが、このしっかりとした考え方の目線に、力量を感じます。
一方で４号ですと、当該部屋は100万円のコストとしても約1年分の家賃です。
というか100万円とか意味もなく払えません。
難しい。
先述の１Kのケースと比較して考えますと、
床面積は2.5倍程でも、家賃は1.5〜1.6倍。
修繕費は3〜8倍くらいかかるわけです。
効率が悪いと言わざるを得ません。
入退去の回転率を考えると、、、と思いましたが、微妙な物件でなければ更新1回は想定して良いと思いますので考慮できません。
しかし、かかるものはかかる。
家賃相場が高めで、修繕費がそこそこ程度の間取り物件という事になります。
家賃5万円台で原状回復費が10万円台位が一番良いですね。
シングルという事になります。
ファミリーだと家賃が７から8万円で現状回復費が４０万円台程でしょうか。
そのバランス、、、難しいです。
なんとなくですが広めの単身間取りが良い気がします。
今どきではありませんが1DK30㎡とか。
間違いなく賃貸経営で最も重要なのは修繕にかかるコストです。
これがかさめば、経営が苦しくなります。
やっぱり新築や築浅が良いだろうなあ。
再確認できます。
備忘録として工事種別費用目安をまとめます。
- ハウスクリーニング
- クロス張替え （ボード再利用できる場合）
- 床材張替え（フロアタイル 材・工）
- クッションフロア張替え（材・工）
- キッチンセット入れ替え（取付・廃棄含む）
- 便器交換（取付・撤去費）
- 洗面化粧台交換（撤・去組み立て・設置）
- 畳→洋室床への変更
- 建具交換
- 諸経費
ハウスクリーニング
１K 30,000円程度
１DK、１LDK 40,000円程度
２DK、２LDK 50,000円程度
クロス張替え （ボード再利用できる場合）
1㎡ 1,000円～1,500㎡
6帖だと壁3面と天井面として約３４㎡なので、34,000～51,000円
間取りによってこれが何部屋あるかで考えれば目安になるかナ。。
(ex １DKなら2部屋分、 ３DKなら３部屋強 別途水回り、玄関廊下）
床材張替え（フロアタイル 材・工）
1㎡ 5,000円前後
6帖だと約10㎡なので、50,000円程
クッションフロア張替え（材・工）
1㎡ 3,000円前後
トイレは1.4ｍとして 4,200円程
洗面所は2.7㎡として 8,100円程
6帖だと10㎡として 30,000円程
キッチンセット入れ替え（取付・廃棄含む）
18幅 150,000円～300,000円（安価な物で）
便器交換（取付・撤去費）
20,000円程
洗面化粧台交換（撤・去組み立て・設置）
30,000円程
畳→洋室床への変更
6帖として
畳の処分費 20,000円
根太組・コンパネ施工 50,000円
床材（上記参照）
ざっくり15万円程かかりますね。
建具交換
片開き扉 50,000円程
引き込み扉 70,000円程 （アウトセットは引き込み扉＋1万円程）
諸経費
12～15％ほど
諸経費はあって当たり前なので想定せざるを得ません。
まあウダウダ書いたのですが、こうやって書きながら自分のなかでまとめるのが効果的なのでご容赦下さい。
ここまで書いていて気づきました。。
コストを8万円削るよりも、一月早く貸せれば8万円入るじゃないですか！2か月で16万円、3か月で24万円です。。
4号の部屋は11月に退去されたので、、、早2か月。
これ以上長期化させると実質的にはロスでしょう。
今週には方針を決定して実施し始めます。
1月中にある程度修繕して、そこで作戦を続行か見直しか決めよう。
頑張ります！
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