こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
5月5日は子供の日。
子供の頃はおもちゃを買ってもらえたので、楽しみにしていた日です。
そして柏餅。大好きです。
我が家の家紋は剣柏。柏とは縁があるのでしょうか。
さて、不動産。
自分の方はネタがないので、本職？から話題を一つ提供させていただこうと思います。
賃貸併用住宅についてです。
何度かブログでも触れていますが、賃貸併用住宅の問い合わせが近年多いです。
非常に厄介なことに（笑）みなさん勉強されていて、東京都の安全条例内容も結構知っていらしゃいます。難しいのに。。
なぜ賃貸併用なのか。
それは自宅を建てると同時に収入を得ようとされるからですよね。
もしくはタダで自宅を建てたいから。
収入を得ようとすると流石に建築地を予め所有していないと厳しいと思いますが、
それではどうなれば、自宅を実質タダで建てられるでしょうか。
しかも土地を購入して。
地域によって家賃が異なりますので、東京で例えてみます。
何時ぞや渋谷
賃貸併用住宅で自宅建設費をリーシング部分で賄うためには、概ね2/3が賃貸であることが必要です。
例えば、自宅部分を80m2とします。そうすると160m2程度は賃貸が要るということです。
20m2の1Kを各階に4戸ということになりますでしょうか。（チョッと狭いですが）
仮に8万円/戸とすると、8戸で月の売り上げは64万円。
年間で768万円。
これで返済できる資金の目安は2.2億円。（35年返済）
建物の建設費は8000万円前後でしょうか。。土地は1.4億。
これならば出来るかもしれません。
土地の必要面積は約60坪ほどでしょうか。
そうすると坪200万円くらいの敷地で可能だとなります。
しかし、家賃ににもかけ目が入りますので、そうは上手くいきません。
80％と見た場合は、1.8億くらいです。
さらに金利は実際の返済金利ではなく審査金利は3%前後だったりしますので、さらに厳しい。
以前、浦安市で１L×4戸と自宅の賃貸併用を建てさせていただきましたが、土地があっても月の収益は概ね10万円ほどでした。
浦安市はまあまあ家賃が高いですがその程度です。
つまり、賃貸併用でお得に家を建てるということはなかなかに条件が限られるということです。
土地からの場合、オール賃貸でも6％位の利回りが出ないと銀行審査の土俵に乗りません。
（ちなみにKY BKは現在サラリーマン大家には自己資金2割程度を求めるそうです）
自宅があるとその分、収益が出ません。当たり前ですが。
厳しいハードルですね。
昨年1年間で賃貸併用の相談を多々受けましたが、1棟しか受注しておりません。
この1棟も5階建だったのでレンタブル費が高く、ハードルを超えられました。
結論としては、賃貸併用でも上手くいってトントン。（自己資金をそれなりに出して）
頭金100万円程度では実現が非常に難しいので、そこは理解しましょう。
水まわりはグレーが好き
また、プランニングにおいてですが、個人的におすすめは自宅が1階のプランニングです。
家賃は1階が一番安いので、収益性で言うとメリットがあります。
また気になる上下遮音性の面でも自宅が1階ですと、店子さんに迷惑をかけることはありません。
自宅玄関への導線を、賃貸の動線から分離したいという要望も叶いやすいでしょう。
ちなみに、賃貸設備では建設費が1戸あたり100万くらい増えます。
インフラ費用も増えます。戸当たり80万円くらいでしょうか。
今度8000万円位の賃貸併用を受注することが決まっておりますが、こちらもレンタブル費は2/3ほどあります。お客様の属性はピカピカで（年収2000万円以上）、賃貸にテナントもあり金融機関評価は別として、収益力が高くてできるプランです。
ちなみに地下を造ります。
テナント住戸は上級者向けですが、内装費用もかからず、設備も最小限です。
費用対効果は高いです。しかしリーシングを含めて専門性が高い。
不動産投資家さん方はひずみと称して無理難題が好きなので、TSKIとか、
ないものをねだらずに自分でとれるリスクをとりましょうねと言いたいところですが、
気持ちはわかります。
最後に、賃貸併用住宅は建てたら即B/Sが割れます。
というより新築は基本的に割れます。自己資金を3割くらい入れたらバランスが取れるかもしれませんが。
その点も考慮して、持続性を担保できるようにしたいものです。
最後に、ワタシの自宅。
築15年を越えて残債金額がようやく評価額と釣り合いが取れました。
不動産は時間がかかる。
だからこそ早く始めるのが吉ですね。
という訳で、明日も仕事。
明かるくイキマス！
応援のクリックをよろしくお願いいたします。
