こんにちはケルンです。
イケてる５０’Sになりたいツトメ人＆不動産経営７年目。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
今年の目標は売上6000万円。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。
本日から社会復帰します。
完全に休んだのでメールチェックなどで1時間程度かかりました。。
さて、
ちょっと思ったことが有るので、戸建て物件に集中して書こうと思います。
戸建て物件だけを不動産事業のポートフォリオとした場合の、
損益分岐点に達するまでの道のりという題材です。
前提として以下が条件です。
戸建ての家賃が5万円/戸とします。
戸建ての取得費を400万円として、取得時にオーナーチェンジで既に入居者が居る、
もしくは取得費+リノベ修繕費で同額として一瞬で入居がスタートしたとします。
不動産取得税は取得費に含みます。（面倒なので）
礼金は無しとします。
2年に一度15万円の修繕費が発生するものとします。
火災保険は年払いで2万円/年とします。
固都税は2万円/年とします。（少し高めですかね 必然的に積算割れしない物件）
あとは何か条件有るかな。。
年間家賃は5万円×12か月＝60万円
年間経費は▲4万円
よって年間収支は 54万円
修繕費が勝手に生じる前提なので2年ですと 54万円×２－15万円＝94万円/2年
5棟を保有できたとします。
94万円×５＝470万円 ←2年間で
10棟で
940万円 ←2年間で
10棟位から状況によっては生活上の損益分岐点を越えられるかもしれません。
仮にそうだとします。
そうすると、
1年毎に1棟が増やせるという事になります。
そうすると、どんどん収入が増えていきます。
ここなんですよねー。
この境目が明確に分かって、これを超えれば一旦息がつけます。
この息をつくために、
支出のコントロールが効くか否か。
この事が非常に大切だと思います。
支出のコントロールを効かせるという事は、
新築（築浅）または、取得時にフルリノベーションが出来ているという事です。
（できていないから非常にコントロールが効かないのが辛いところ）
さて、
戸建てで10棟というのが一つの目安だという事になりそうです。
（まさしくりんちゃんか！）
問題は10棟の取得費。
しめて4000万円をどうするのかということです。
4000万円貯めましょーＷ。
そんなんできてたら不動産なんてやらないわ。。。
貯められる方も居ますよね。
そういう場合はおそらく、給与が高いので、生活費も多い場合が多くて、10棟だとダメだということになるでしょう。
世の中上手く出来ています。
さて、
戸建て不動産の収益だけを原資として戸数を増やすとします。
一棟だとあまりにも無理そうなので、2棟からスタートとします。
1年で約100万円のストックができますから、
5年目に新たに1棟取得できます。
8年目に次の1棟を取得できます。（4棟になりました）
10年目に次の1棟を取得できます。（5棟になりました）
このへんから計算が面倒になってきます。
11年目に次の1棟を取得できます。（6棟になりました）
12年目に次の1棟を取得できます。（7棟になりました）
↓
14年目に次の１棟を取得できます。
10棟達成しましたー！
途中で計算を端折ったのでもう一年弱早く達成できるかもしれません。
こう考えると「赤穂の彗星」は伊達じゃないです！（リンク貼りましたー）
長々と書きましたが、これが成長のベースだと思います。
融資を使って、、、、とか
戸建てだけでなく、、、とか
売却して、、、、とか
考えますよね。
それが多分に正解だと思います。
また、ここまでやり遂げて所得500万円弱です。
戸建て派と言えば、
利回り○○％で喜ぶな！率より額 - たくみのせとうち不動産事業２ https://t.co/1FmdWw2xK5
— たくみ@せとうち不動産事業2 (@takumi_3oku) 2022年2月2日
利回り星人じゃダメだね💧
たくみさんのブログとっても良い内容でした！
戸建て系の方ぜひ読んでください。
ワタシはというと、
AP＋AP＋MS＋MS＋戸建て×５ー２という流れです。
今考えると、
（AP＋戸建て）×３みたいな流れが一番良いかもしれません。
ちなみに最近で一番はっとしたモデルがジャンボさんです。
凄く時間を意識している。
— ジャンボ山口 (@jumboyamaguchi) 2022年2月2日
大家始めたのが44歳、ゴルフ始めたのが49歳。
急速に何倍ものスピードで興味ある事に取り組むのは、人生における残りの時間が少ないから。
ホントは早く気づいて早く始めれば良かったんだけど。
なのでリスクは承知。
ゴルフ行き過ぎの代償として肘痛で明日は整骨院行き。
ジャンボさんのポートフォリオは理想的だと思います。
やり直せるのであればやり直したい。
でも人生と一緒でなかなかリセットする勇気は出せないので、
変革し続けようと思います。
