家賃と入居期間　アンサーガエシ　　& 給湯器問題現場よリ

こんにちはケルンです。

イケてる50'sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

ネタがない。。。

と言っておりましたら、神様がプレゼントをくださいました。

給湯器の

調子が

悪〜い！

ハイ。

ありがとうございます(涙)。

先日購入した9号からのご連絡です。

そして、できる管理会社が予め給湯器を探してくれたのですが、

オープン・ザ・プライス！

イチ

ジュウ

ヒャク

セン

マン

ジュウマン、、、

くらいでは終わらず。

40万円‼︎

って床暖つきかい？　　←絶対に違う。

購入早々アルアルかもしれませんが、これを許容は出来ないので自前で手配する方針としました。

(ここから会社のPCで書きカキ　ちょっとドキどき）

とりあえず、先日やり取りをしたガス会社にダメもとでメッセを送ると電話をしてきてくれて何とか出来そうという反応をもらいました。

遠方なので給湯器だけ見に行くことも（せず）出来ず。

こういう時が非常にもどかしいところです。

なんとか20万円代程度の常識的な費用にしたいところです。

それでもショックが大きい。

なんだか、振り込め詐欺に狙われて、なんどもなんども振り込みをさせられているような気持になってきます。。

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さて、

気を取り直して。

昨日のブログにお二人が触れてくださいました。

はてなブログに投稿しました #はてなブログ
『退去ラッシュです(;´Д｀)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/0ukFVN8YmJ
— プレジデント168 (@president168) 2021年12月17日

こんなん書いてみました。
答えになってるのかはワカリマセンｗ
ケル兄へのアンサー回 - 東備大家の不動産活動日記https://t.co/uglpxmguxH
— りんしょ～@東備大家築古戸建チャレンジャー (@toubiooya) 2021年12月17日

アンサーブログに対する

アンサー返しです！

プレさんについては想像した通りでしたw。

高家賃さすがです。

たしかファミリー入居者さんが多かったと記憶しております。

南関東のファミリーだと6万円は超えてきますよね。

ワタシの横浜物件も、最低家賃で6万を超えます。

1坪あたりの家賃で考えたら6000円/坪〜くらいです。(築古)

ちなみに狭小1Rだと3300円/坪くらい。(築古)

ワタクシの戸建てだと2500円/坪くらいとなりますので、建物ベースでみたらファミリーは効率が良いと言えなくもないですね。

古いと。。。

言わずもがな新築は全然逆になります。

不動産投資的な発想では、

新築して、長期譲渡で売却が1番資金効率が良いと、、、、イヤ、

所有地に新築して売却が最強ですかね。

こんど考えてみます。

さてりんちゃん。

またまた詳しく内容を教えてくださいました。

家賃と、入居者様属性のリンキングを体系立てて整理しているのが素晴らしいです！

きっとご本人も書きながら思考がクリアーになったでしょうw。

不動産経営の難しさは、

家賃帯と回転しない率のバランスですよね。

家賃を上げて入居されたぜウェーイ、と思っていても更新ゼロで退去とか、

1年で退去とか、

もっと言うと違約期間が過ぎたら退去とか、

入居者様もレベルが高い世の中です。

そんな中で、4万円代を核にした商品ラインナップを意識するという考えはとても良かったです。

足りない視点でした。

(足りない事だらけですが)

上の横浜で言うと6万がそのラインかなぁと思います。

5万だと築浅ワンルーム家賃なので、単身シングルだと考えると入れ替わりが早くなるでしょう。

4万だと痛い目に会います。(シュウカンジツワ)

8万だと特殊テクニックを要します。

これは自分から決めにいけないリスクがあります。

10万はキセキ！

6万で更新1回から2回かなぁ。

独身だと引越し面倒で、長いでしょう。

しかし入居が長いほど退去時の修繕がバンときます。。

難しいですねー。

なんとなく、

いわゆる耐久性の高い素材を使って原状回復して、美装+α程度を目指すのがプロいように思います。

一部屋来年にはやらないといけないので、その方向性を狙ってみます。

こんなんでどうでしょう⁈

最後に

よしきさんが、iKE50's会の感想をブログに書いてくださいました。

ありがとうございます。

こんばんは!

ケルン@cairn02091581さんが主催する、イケてる50代を目指す会（ｉＫＥ５０’大家の会）に参加しました🙋

大変楽しく情報交換できましたので、 #ブログ記事更新しました。

よろしくお願いいたします😁

#はてなブログ #不動産投資 #大家
大家…https://t.co/AccwnhmIUB
— よしきさん (@yoshikisanTW) 2021年12月18日