こんにちはケルンです。
2日ぶりです。。
アラフィフのツトメ人&不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営中。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
やられましたー。
体調不良。
毎日必死で更新しておりましたブログも連続投稿がいったんリセットとなってしまいました。
多分一年半ぶり位です。
ツトメ人定休日の不動産事務も滞ってしまったので、つくづく体調というモノは大切だと痛感しております。
まあまあな熱が出たので、一瞬この状況でコロナ・・?と推察しましたが、違いました。
良いような悪いような。。
という訳で今日からまた新たに再開してまいります。
時々、ブログはまとめて書いているのか?と聞かれますが、実は毎日30分一本勝負で書いております。
さて、
体調不良でも悪いことはさらに押し寄せる訳で、この2日間では良くない話だけが進みました。
1つは書けない話。。
一月前位から懸念しておりましたが、とりあえず終わったようでこれからの対応が大変そうです。
もう一つは漏水。
外部散水栓の交換という事なのですが、13万円かかるって、、、マジかい!
自分でやれば数万だけど。
現場は北海道なので手は出せません。
そして公庫玉砕。
この点についてすこし掘り下げたいと思います。
今回打診した物件概要
北海道の札幌近郊物件
1000万円台半ば
木造 築30年弱
利回り13%
2/4空室
積算大幅割れ
融資希望条件
350万円程度を自己資金(物件価格の2割程度)
1400万円程を融資希望
担保有り(共担については触れなかった)
ヒアリングされた内容
経費はどれくらいを見込んでいるか →月に1.2万円程度
取得して以降すぐかかる修繕費はないか →特になし
分かった事
収益性が低くて1000万円以上の融資はあり得ないとの事。
以上です。
さあ、これをどう読み取りますか?
先回(半年前位)は大幅に担保力が上回る物件で融資打診をしました。
その物件は利回り10%位でしたが、空室改善に修繕費も多くかかり、また物件も築40年を超える木造で、除雪費用も年間20万円くらいかかるという事で収益性に不安が有るのでお勧めしないという結果でした。
融資できなくもないけどどうしますか?という流れで見送ったというケースです。
(その物件はいまでも出てます。値下がり応じないんですよ。。)
今回は、積算が1000万円以上ショートしますが、金額も大きくないし、利回りもマアマアだと思ったので資料を提出しました。
しかし、上記のような反応でした。
良かった点は、一度決算書等を全て出しておりますので、回答が早いという点です。
一週間で連絡をくれました。
自分の中に落とし込みが出来ていないのは、
「公庫の収益性目線」です。
単純に20%位の物件でないとダメなのでしょうか。
だとすれば、そんな物件、とくに集合住宅ではまず有りません。
キャッシュアウトする可能性を考えると部屋数が多いほうが良いのでしょうか?
今回の物件は4部屋なので、確かに容易にキャッシュアウトしてしまいます。
「どういう見方をするんですか?」と聞いてみましたが、ちょっと消化できておりません。
という訳で公庫の達人さんがいらしたらぜひ教えてください。
まだまだ体調も今一つですが、
朝からツトメ人仕事をバシバシこなしました。。←ストレス性胃炎か⁈ 気楽なツトメ仕事がストレスになってきたとすれば気持ちを入れ替えないと。
頑張ります!
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2日ぶりのプレさんは
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年11月17日
『DIYできない私が掃除に挑戦・・・(;´∀`)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/REZJAHjh91
2日ぶりのりんちゃんは
今日も暇なので見学会に行ってきましたw
— りんしょ~@東備大家ボロ戸建事業家 (@toubiooya) 2021年11月17日
シークレットゲストで見学会 - 東備大家の不動産活動日記https://t.co/BuQyVnidGM
カナさんも踏ん張り中!みんな其々に大変ですよね。