こんにちはケルンです。
アラフィフのツトメ人＆不動産経営者。
関東・北海道・京都で約100室を運営。
不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、
魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。
今週末は台風16号の接近と影響が懸念されていますね。
関東南部では明日の夜から雨になるとの事。
今回結構我が家では台風がどうなるかを心配しております。
妻が、金曜日の出社に車で行きたいが、台風の中駐車して何か飛来物等でボディに傷がつくかもしれないと迷っていたので、
「カーシェアでいけば」と言ったら呆れておりました。
いいアイデアと思ったのですが。
秋にはやっぱり京都か
2回くらい行くかも
さて、
昨日は最近にしては新規不動産活動の手ごたえがあった日になりました。
1つは物件探し。
札幌物件を時期尚早かもしれないと考えたことで、自分の目先が変わり、
そのタイミングで納得できそうな物件を見つけました。
場所はちょっと置いておきます。
今のところ進めたいなあと思っております。
ヨカッタのはもう一件の方です。
約400万円の出費で、月の単純手残りが10万円程も出る説明を受けました。
何のこと？
コインパーキングです。
いままでコインパーキング運営会社による借上げの見積もりはツトメ仕事でとったことが有ります。
しかし通常は、土地活用の一例としてリスクが低い方法として賃貸住宅等の建築とは利益相反するのでデメリットばかりを追求しておりました。
建築会社としては潰しておきたい内容なのです。（残地や土地の一部をコインパなら潰しません）
一方で不動産経営者側としては、コインパーキングにちょっとした憧れが有ります。
今回以前不動産サラブレッドなBさん企画でご紹介を頂いて、その後コネクションを作った業者さんに依頼して、とある土地でコインパーキングを運営した場合の見積もりをしてもらいました。
コインパーキングの見積もりはてっきり月に目安〇万円ですという内容だと思ったのですが、担当さんがやってくれたのは駐車場のレイアウトと共に設備の見積もりでした。
その金額が約400万円。
いやどちらかというと500万円。
見積内容を精査して450万円。
、、、、、、そんなにかかるのか。
ハッキリ言って意気消沈しました。
しかし、
資料が進んでいくと、
月に約15万円の単純手残りデスとの事！（もう少し多い金額）
ん？
んんんんん⁉
＠戸建てで考えると3倍じゃないですか！
非常に魅力的になってきました。
出費ほぼゼロ円で、もろもろでトントンになればやりたいなあと思っていましたので、
400万円以上もかかるのか、ないなあ、、と思ったのが、
オーナーチェンジ戸建て位の出費で、利益は少なくとも倍近く出るのかと目からウロコでした。
このシュミレーションをした場所は概ね700円/日の駐車料金だそうです。
台当たり18,000円での計算。
周辺のコインパ稼働率はまずまず。
運営会社が借り上げたら月当たり賃料目安の金額は7万円位。
これが機器を購入したら月当たり15万円オーバー。
機器をリースしたら手残りが10万円位です。
非常に魅力的に映ってきました。
しかもです、この土地は結構広くて駐車台数は12台を見込んでいます。
その場合は18,000円/台で計算されているのですが、これを6台とすると23,000円/台が目安になるという事なんです。
要は12台は多すぎるという事です。
それであれば、残りの部分は月極を安くやっても良い。
そうするとコインパのイニシャルコストが300万円位で、売り上げ見込みは13万円くらいになるという事です。
コインパも台数が多いと、経費比率が上がってしまい10台未満の方が費用対効果が高くなるという事が分かりました。
こうなると、コインパは限定しておいて月極としてその部分で月に5万円位を見込めば収益は逆に最大化します。
もちろんすべてが机上の理論です。
賃貸家賃収入の場合はたいていが入居さえすれば毎月々金額が入ってきますが、
コインパの場合は天候や、コロナのような社会的な影響で売上金額が変化します。
また、運営をスタートして次の月から試算通りになるかは分かりません。
そして、
ケルン君そんな土地もってたの？？
土地買うの？そしたらそんな儲からないでしょと思った貴方はよく分かっておられます。
そうなんです。
これはかなりタラればの話なんです。
「借り地」するとどうなるという話なんです。
ただ、結構現実的な話で現在未利用地となっていて、且つ賃貸経営なんて絶対にやりたくないと言っておられる地主さんの土地なんです。
以前に税理士より相談を受けて、有効活用を相談されておりました。
地主さんから見た土地活用として、
「そのまま貸す」という案になります。
現在は固定資産税が年間数十万かかっているところが、貸地によって実負担が無くなります。
地主さんご本人とお会いしたことが有りますが、ワタシの読みでは貸していただけるような気がします。
根拠は、他の土地を以前貸地していた事。
前述のように、賃貸は絶対に建てない事。（ワタシが鋭い眼光で一蹴された。。）
他の場所ではコインパを契約していただたきましたが、この場所は1台当たりの金額が1/3程度で低いのでご自身でコインパを契約しても固定資産税額にも届かない事。
こんなところを希望的根拠としております。
お話が進むとしたら、いろいろと詰めなければいけません。
- 地代金額 （税理士にうっかりと6万円/月位と言ってしまいましたが、5万円位が良いなあ。なんなら4万円だともっといいなあ。3万円だとハッピーだなあ）
- 原状回復時のすり合わせ
- 賃貸借契約、仲介業者を入れるのかどうするか
- コインパ台数（6台のつもり）
- 敷地整備の見積もりと手配
- コインパ機器を購入するのか、リースするのか
こんなところでしょうか。
昨日はその手残りだったら機器購入するかとやる気満々でしたが、
時間が経つにつれ、手元資金は出来れば残したいと思うようにもなってきました。
リースという案も有りますが、
公庫や信金等、少額短期間の融資で実績つくりという方向性もありだと思います。
本件の目的は、自宅周辺地区での事業を興すという事です。
もともと利益は期待していないので、赤でなければ良いと思っておりました。
普通にコインパ業者さんに借り上げてもらったら借り地代を払って利益は1万円程度というイメージでした。
それが、機器リースをしても5万円前後は手残りが出るかもしれない＝戸建て家賃程度の収益が出るという内容になります。
ぜひやってみたい。
それからそれから、
月極部分をガレージにできないかという事も思案しております。
用途地域の関係でコンテナやガレージハウスはNGです。
出来るとすればバイクガレージやガレージ車庫。
それでも差別化は十分に図れると思います。
（実は用途地域による建築可能建物は詳しくないのです。これで覚えました。）
ガレージ車庫って高いのね。
頑張ります！
本日のプレさん
動きが早すぎです！
はてなブログに投稿しました #はてなブログ
— プレジデント168 (@president168) 2021年9月28日
『古き良き時代の物件を修繕開始(*^^)v』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/Cpan1cWUGd
本日のりんちゃん
動きが多すぎです！！
流石に寝不足はつらいｗ
— りんしょ～@東備大家ボロ戸建事業家 (@toubiooya) 2021年9月28日
動きがありますね～。 - 東備大家の不動産活動日記https://t.co/nYO6ZL1vYQ
本日のカナさん
動かなくてもご自宅賃貸決まりました！（シツコイ）
