こんにちはケルンです。
40代のツトメ人&不動産ダラダラ経営者。
関東、北海道、京都で約100室を運営。
自分らしくオシャレライフを楽しみながら、魅力的な事業基盤を築くべく奮闘しております。
時は金なり
時間はお金同様に大切な物という教えですよね。
この言葉の持つ別の意味に気付きました。
それは、時がお金を生み出すという事です。
不動産に限らず、複利効果で資産はマシマシになって行きますよね。
長く運用すればするほど資産が増えます。
そのためには元本価値が減らない事が必要だとは思いますが。
加えて融資を使って不動産を取得した場合は、家賃収入により時間をかけて不動産価値を自分のものにすることが出来ます。
いずれにしても、
時は金なりだと改めて思います。
空室その1
話は変わりまして、本日コロナワクチンの第一回接種を今しがた終えまして、病院の待合室でしばし経過観察中です。
ワタシは注射が怖いので、噂通り痛くなくて安心しました。
家族3人一緒に処置室に入ったのですが、1番は妻に譲りました。
ほんの一瞬で接種が終わり、今のところ何も変化は有りません。
なんとなく打った直後から、両こめかみがグッと圧をかけられているような感覚だけあるような気がしてますが、ほぼ普通です。
なんにしろ今日はおとなしくしております。
ほとんど縁がないお店
さて、
先日、一生懸命物件取得に取り組んでいらっしゃる方に、
「ご自身の損益分岐点を出してみたらどうでしょうか？」と投げかけてみました。
その投げかけが唐突な内容すぎて、どういう意味の話なのか大変分かりにくかったと思うので自分自身を例に考えてみたいと思います。
CF1000万円
恐らく多くの不動産に取り組んでいおられる方が挙げる数字だと思います。
ワタシも似たような数字でCF100万円/月などと挙げております。
この時のCFについても思うところが有るのでそれはまた。
ポイントにしたいのは、このCF1000万円/年をどうやって、どれくらいのスピードで達成させるのかという点だと思って投げかけた話です。
そしてそのポイントになるのが「損益分岐点」だと思います。
ワタシの場合、月ベースで損益分岐点になる数字が 50万円/月です。（細かい部分は除く）
これを超えれば、インカムゲインを基本的に全て再投資してよい訳です。
逆にいうとこれを超えないと、いつまでたっても求める姿に辿り付かない訳です。
一棟で50万円/月のCF（狭義の）を得るとすれば、、、
築25年のRC、利回り８％に自己資金2割を投入して購入するとします。
融資条件は借入期間20年、金利は1.5％とします。
仮に経費を家賃売上の13％とします。
購入経費は７％とします。
稼働は常に満室とします。
物件価格が10000万円でしたら、
10000万円×0.08＝800万円/年の売上
▲返済503万円
▲経費100万円
CF（狭義）197万円/年 → 16.4万円/月
（自分で計算していて吐き気がしてきた）
ということは。。。
30,000万円で
30,000万円×0.08＝2,400万円の売上
▲返済126万円×12か月＝1512万円
▲経費312万円
CF（狭義）576万円/年 → 48万円/月
これでまあ既存の生活ができるというレベルです。
つまり、この例の計算をしますと、
3億円の分母まではインカム収益ではなくて、単なる生活費で消えるという事で、再投資する原資を生み出せないという事になります。
なかなか長い道のりです。
どうやってそんなところまで行くの？？と思われる方も多いと思います。
この再投資する原資を生み出すかどうかのラインを算定しておくという事は、ワタシは非常に重要だと思いますし、このラインは家族持ちの場合、時と場合によって異なるはずです。
現在中高大学生がいる家庭では自ずとこのラインが高くなってしまいますし、
住宅ローンや車のローンといった固定支出費の大きさによっても違いますよね。
ですから、
「持ち家は持つな」とか「ただで持ち家をもて」とか「車は中古車で」などというフレーズが正当性を持つのだと思います。
ただそれはそれで真理でしょうが、ツトメ人大家の場合、今迄の生活をより簡素にしてまで不動産を取り組みたいのではなくて、いままでの余剰を使って効率よく引退できないか、、、という事を考えてい居る人も多いはず。
それは出来る人は出来ますし、ワタシを含む通常属性のツトメ人はそんなことは出来ません。
自己資金も上記の例については、2割は有るという想定としましたが、3億の2割自己資金がある方が、一生懸命不動産経営をしようとはあまり思われないでしょう。
そして残りの必要となるCFを達成するためには、上記と同条件の場合約2億円の物件を取得するということになって、2億の2割4000万円をつくるにはどれくらいの期間がかかるの？という事になります。
売却をして、、なんて思いますが、売却したら毎月の収入が減ります。
悩ましいんです。
ここからは、各種財務諸表がポイントとなるでしょう。
また、例に挙げた中くらいの築年数のRCが良いのか？という問題も出てくると思います。
一戸建てを約20棟取得する方が、達成スピードが早いような気もしますｗ。
いずれにせよ、こういった事を考えてみると人に対して発した言葉が自分自身に問いかけてきますので、結局は自分の血肉となるように思います。
「情けは人の為ならず」
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今日のプレさん
心が広い理想の上司ですよ。
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— プレジデント168 (@president168) 2021年8月3日
『小さな入居者さんからのちょっとイケナイお手紙(^▽^;)』 - 【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記https://t.co/A5tUmJbLDg
カナさんの次のブログが待たれます！
