大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

条件が似た物件2軒の売却から重要な要素を学んだヨ

こんにちはケルンです。

 

40代のツトメ人&不動産経営者。

関東、北海道、京都で約100室を運営。

魅力的な事業基盤を整えながら、自分らしくオシャレライフを心掛けています。

 

 

昨日スタFを録りました。

後半に不動産の話をしておりますので、良かったらお聞きください。

 

 

そのスタFでもお話しておりますが、来週7/26(月)の夜から7/28(水)のスケジュールで北海道に行くことにしました。

大通り付近に泊まります。

時期を同じくしてマン防要請が鈴木知事から出ておりますが、貴重なお時間を頂ける方がいらしたら宜しくお願い致します。

 

最近の不動産出張はツトメ仕事を終えて、夕方から移動というパターンになっております。そうすると初日は移動してホテルに泊まるだけということになりますが、2日目がフルに使えてとても得をした気分になります。

宿泊費はかかりますが、その費用で2日目の時間を購入しているというイメージでしょうか。

宿泊先の朝の雰囲気が好きなので、いつもとは違う街でパンとコーヒーでゆったりと朝食をとるのは好きな過ごし方です。

本日も夕方から関西方面に出かけます。

有意義な合宿にしたいと思っております。

 

 

f:id:cairn3783:20210721071457j:image

 

 

さて、

昨日早々にご報告させて頂いた買付受理の件、昨日は動きが有りませんでした。

本日は水曜日でA不動産も休みなのと、どうやら来週は連休をとる予定のようなので来週の契約は無理でしょうか。。

まあショウガナイです。

その代わりに8月の帰省時にこなそうと思っていた不動産ワークを今回済ませてしまおうと思っております。あとは物件探しだナ。

 

今回上手くいけば2棟目の売却です。(戸建てですが)

戸建ての一大売りタイミングが来ているのではないかと思い、思い付きで売却を頼んでみましたが当たりだったように思います。

 

ただ、この売却を通して身をもって実感した事が有ります。

エリアと売却収益の関係です。

 

今回同時に2軒を同じ不動産業者さんで売りに出しました。

この2件は車で10分弱程度しか離れておりません。

1軒は売り出してすぐ売却となりました。

希望金額を上回る価格でです。(指値をそうていした売り出し金額で売れました)

 

2軒目は(まだ売却出来たわけではありませんが)、売り出しから4か月経って買付を貰いました。

その間に価格訂正を一度しております。

 

1軒目は100万円強の利益が出ました。

2軒目はワタシの希望が叶っても40万円程の利益です。

 

2軒目とも敷地延長旗状物件です。

築年数は1軒目の方が古いです。

 

なにが違うか。。。

 

1軒目は札幌市北区で、

2軒目はすぐ近くですが石狩市です。

 

 

生活環境は殆ど変わらず、幹線道路から少し入った住宅街。

それなのに売値はともかく、利益額が倍以上違うという訳です。

 

 

 

相続税路線価は北区が4万円/㎡ほど、

石狩市が2万円/ほど。

 

購入時価格は北区>石狩市で50万円程の差。

 

ともにオーナーチェンジ。

 

売却(予定)価格での利回りは北区が11.7%

石狩市が10.8%。

 

しかも北区物件は再建不(単独では)。

 

 

いかがでしょうか?

ワタシはこの違いをエリアの違いだと理解しました。

 

 

f:id:cairn3783:20210721071643j:image

 

 

ワタシは戸建てを「預金」だと捉えています。

金融機関口座に置いておく資金を不動産に変えて、資金が寝ている期間中利回り収益を得る。そして換金するタイミングでは、預金額以上で現金化して次の資金に充当する。

(諸費用がかかりますからその点を含めてマイナスにならないようにしなければなりませんが)

流動性は現金にくらべて落ちますが、概ねこのイメージ通りに出来ました。

 

 

こういう考えでいくのであれば、換金時の売れやすさや、出来ればキャピタルゲインも出やすい「エリア」で「預金」するという事が重要なのだとよく分かりました。

 

資金の再事業投資は以前よりも高い収益性となるように、ベンチマークを設定して取り組んで参ります。

頑張ります!

 

 

 

応援のクリックをよろしくお願いいたします。


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

本日のプレさんブログ

毎日不動産の相談を受けるとは不動産業者でもなかなかないでしょう!