こんにちはケルンです。
今日は楽しみな事があります。
メリハリつけてツトメ人仕事を頑張ります。
一つ小さな事ですが反省があります。
自主管理物件の関係で、入居者様と電話やメールでやりとりする事がたまにあるのですが、
賃貸借契約書のコピーをクラウドに入れておらずあやふやな回答をしてしまいました。
内容は家賃の正確な金額です。
メールの履歴から、間違いないと思われる金額をお伝えしたのですが、自分自身が回答にしっくりいかない部分がありモヤモヤしています。
特に問題が起きているわけではありませんが、いつでも何処でも、素早く正確なやりとりをするために自主管理物件の資料はクラウドに入れておくべきでした。
具体的には家賃関係、入金日、契約期間これらは正確にやりとりしないと不信不満に繋がりますよね。
気をつけます。
さて、
たまにはツトメ人の仕事絡みでの事例を紹介いたします。
お気付きの方もいらっしゃるかもしれませんが、ワタシはアパートやマンションの建築関係業務をツトメ人仕事で行っております。
不動産投資家さん以外でアパートやマンションを建築される方の代表的な目的は以下のものがあります。
■安定した収益目的
■節税目的
■維持管理手間の軽減目的
■資産の円滑な承継
要はお金儲け目的だけではないというのがポイントです。
主たる目的があって、それにあたった問題解決が出来て、且つ長期的に赤字にならないのであればアパートやマンションを建てても良いという思考パターンです。
このあたりの考え方が、我々不動産経営者とは全く違います。
その他、自宅を建てるという目的の場合も多々あります。オーナー宅併用賃貸がそのパターンです。
サラリーからのローン支払い無しで、家賃でローンが支払える。頭金もさほど要らないというパターンです。
(この場合、大した手残りは望めません。)
このような計画目的の中で現在相談を受けているのが、
■資産の円滑な承継
です。
簡単に言うと、現金及び不動産資産が5億以上ある方、特に現金資産が大きい方から、次の代へどうお金を移すのかと言う相談です。
なるべく無税で。
これを不動産と法人を絡めたスキームで数年かけて行っていきます。
現金については建物取得に使う事で大幅に評価を下げられます。そこはワタシの本業。
間違っても土地に現金を換価してはいけません。預貯金よりはマシですが。。
話は逸れますが、
よく相続対策で建物を借金で建てて、負の相続資産を作れば良いと言いますが、そんな簡単な考えでは、相続人が将来困ります。
相続税は発生しなくても、相続対策目的のローンには団信がつきませんので(一部要件を除く)、債務の返済は相続人が引き継ぎます。
その際に収益力が低いと不動産を維持するの だけで精一杯になってしまいます。
手残りも出なければ、修繕費も貯まらない。
ですから、相続対策にも長期間で高い収益性がのぞめないと大変です。
そもそも収益力が高い建物でしたら、相続税納税資金を家賃収入から貯める事も可能です。
周りに相続対策が必要な方がいらしたら、お話してあげて下さい。
資産規模によっては無駄遣いして貯金を浪費すれば、相続税が発生しない方も多いですよ。
いつぞやのクリスマス
話を戻します。
上記の資産承継ですが、当然ワタシのような建築関係に相談をされる筈もなく、当初は銀行に話をされます。
大抵、たいした話がされません。
税理士やコンサル、セミナーを紹介してマージン取って、、、終わりです。
信託銀行は、さすがに専門ですからいろいろと手掛けます。資産５億ならば1000万がコンサル料です。羨ましい。
税理士さんは、相続専門の方はかなりマイナーです。大抵の方は一年に一回も相続申告を取り扱わず、当然知識も古いです。
そんなわけで、広く経験をしているワタシは、無料でいろいろと解決策をコンサルするのでお客様には便利です。
先日も、「こういうスキームを考えて税理士は大丈夫だと言ったんだけどどうかな？」みたいな連絡がありました。
「フンフン」
「大丈夫ですが、2点確認させてください」
「役員構成と株式の割合は？」
みたいなやりとりをしたら、
「一方的に説明したのに、レスポンス良く回答するからすごいですね。」と褒められました。
凄くはないのですが、お客様のご相談を通していろいろと経験してるのでポイントは分かります。
ここ数年、本当に資産税関係は肌に馴染みました。知識と実務の歯車が合った感覚です。
また不動産経営は自分自身が事業者ですから、親身に話が出来ます。
修繕のコストや工程もなんとなく分かります。
プロとしてコンサルレベルが上がったなあと思います。
上がらないのは財務状況だけですw。
頑張ります！