こんにちはケルンです。
昨日かなり寝ぼけたツイートをしてしまいました。
cairn on Twitter: "今気付いた！ 明日から4連休な人がたくさんいるのね。"
月曜日は祝日じゃないですね。
自分が休みなだけでした。
すみません！
本日が終われば京都出張。
管理会社のアポもとりました。
さて、
昨日ツトメ人の仕事で提案の準備をしていて気づいた事があります。
土地の値付けについてです。
いま新築提案をする先に対して、
用地を売却した場合と、建替をして賃貸住宅で活用した場合の比較シュミレーションを作成しておりました。
対象地付近を東京カンテイ等で売却事例を見ると、昨年から今年の第一四半期では〜200万円/坪での成約となっていました。
ん？200万円/坪？？
120坪の広さだから2.4億円？
何がハテナかというと、
こちらの用地をツトメ先が買いたいと言っていて、4億強で話してくれと言われているのです。
値段交渉できるように、低めに4億と言ってくれと。
4億<2億
この話の意味に気づく方、いらっしゃいますか？
そうです、一種単価です。
こちらの場所ですと、エンド価格より業者価格が高いという現象がおきるのです。
デベロッパーさんでは当たり前でしょうが、不動産目線で考えると魅力的です。
こちらの地主さんには、メリットを提供したいので弊社が購入する際は、高目に会社へ報告しますw。
もう一点。
ワタシはツトメ仕事の中でも、税務対策をフックとした建築提案が好きです。
建物建築を通して、お客様やご一族の資産基盤をご提供するのは本当にやりがいがあります。
税対策の中でも、相続税対策を講じる必要があるのか、無いのか？あるとすれば、何をやればいいのか？を良くシュミレーションしています。
そんな中で、よくあるのが、所有地を売ったら相続税が増えますよという説明です。
ご存知のように土地は一物三価、四価などと言われます。
相続資産評価は相続税路線価で計算します。
これに対して売却した場合の売値の方が単価が高いから、売った来週資産評価が増えてしまうので、相続税も増えるという訳です。
(浪費するという荒技対策もありますが)
売られる場合は、売却金を元手に建物を建築すると相続税対策になります。
これも建築費>初年度建物固定資産評価となり、また建物は減価償却がありますので年々資産目減りするからです。
賃貸住宅の場合は賃料収入をどう分配するかという別の問題も出てきますが、、。
話が逸れました。
通常は資産評価<売却価格なのですが、
超一等地ですと資産評価=売却価格の場合がありました。
この場合も建物に売却金を充てるのが有効でしょう。
以上2例を挙げましたが、
例えば既存のボロ付き不動産を、エンド価格で購入して(一種単価が勝る場合)、多少再生して空きが増えたらデベに売るなんて事が出来たら素敵です。
また、やはり一等地の狭小物件などがありましたら、売却して広い土地に買い替えるのも長い目でみたらお得です。
(現在提案中)
こんな事をツトメ人をやりながら経験値を上げてますので、何かありましたら聞いてください！
頑張ります。
