こんにちはケルンです。
昨日は思いつきでアンケートをお願いしてみました。
ご協力下さった皆様ありがとうございます。
土曜日、9時半現在で回答数が約20件でした。
もう少し、50件程度は回答数が欲しいと思いますので、Twitterでもお願いをいたしました。
趣旨は、ワタシのブログを見てくださる方に、よりタイムリーな情報や記事を発信できたらというものです。
冗談抜きでこのままでは、SPGアフリサイトになってしまいます。
こちらはTwitterからの記事アクセス
こちらは健美家からのアクセス
SPGは大変気に入っていますので、広めたり情報共有できるのは嬉しいですが、アフリエイターではないので、不動産経営で情報共有したいです！
そんな訳で、いわゆる読者分析(マーケットリサーチ)をしてみようと思いました。
さて、
本日は建物の外観リノベについてです。
こちらは台東区にある建物。
ごらんの通りRC5階建てです。
推定築年数は30年ほど。
最近大規模にリノベを行なっていました。
こちらが元の建物。
個人的にはこのままでも十分な見栄えだと思いました。
この建物は、もともと病院の寮です。
恐らく投資物件として全空取得して手を入れたのでしょう。
いかがですか？
かなりカッコ良くなったと思いました。
個人的にサッシはブラックサッシが見栄え上の耐久性が高いと思ってますが、
ステンやシルバーサッシもダークグレーの外壁塗装にはとても馴染みます。
そして、植栽もサツキの植え込みから、高さの違う植物を他種組み合わせてリズムある設になっていました。
アプローチのシンボルツリーは松⁈
斬新ですが、馴染みます。
針葉樹なら落葉の近所迷惑にはなりにくいですね。
問題は費用対効果です。
ざっと考えてみましょう。
この建物が1K14戸。
家賃を9万円／月とします。(少し高いかも)
9万×14戸×12か月=1512万円／年
台東区人気エリアで利回り6%とします。
1512万円×6%=25,200万円
5.5%としたら
1512万円×5.5%=27,490万円
このエリアの土地値は、500万円／坪として、約20000万円。
次に改修費用
仮に業者が買って、再販リノベするとして、
14部屋リノベ
14部屋×50万円=700万円
防水、外装、エントランスと上記内装が2000万としたら
利回りへの影響は約0.5%
2000万円を15年返済に置き換えると、
12万円/月〜13万円/月
という事は、
9000円前後家賃が高くできて、トントンです。
8万円以上からの家賃で9000円はなかなか上がらないかなあ。
周辺の新築や築浅RCが家賃9〜10万円位です。
迷宮入りしてきました。
いずれにしても、こういったシュミレーションがその場で、まあまあの精度で出来た方が良いですね。
ちなみに15年返済で、この売上だと完全赤字です。。
頑張ります！
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