こんにちはケルンです。
一昨日、車の出が多くて混んでいたと書きました。
すごいですねこの連休の人出が。
ニュースでも渋滞の話題を何度も目にしました。
実際盆暮れ正月よりも渋滞しているように思います。
横浜に住んでいる親戚が箱根に出かけたという事なのですが、
横浜に帰ってくるのに4時間位はかかったようです。
私も昨日箱根に行こうと一瞬思ったのですが、
渋滞情報を見て辞めました。
正解でした。
さて、
そんな事もあり、実務も兼ねて昨日は妻社長と浅草視察を行いました。
浅草界隈では常に10階建て前後のRC物件新築現場が稼働しています。
多くは電鉄系不動産会社やマンションデベロッパーが地上げした現場です。
分譲案件もあれば、賃貸案件も有ります。
昨今の情勢にもかかわらず、ホテル現場もまだ数多く有ります。
台東区といえば、
上野駅の東側は、都市計画法上の用途地域がほぼ商業地域の新築激戦区です。
一昨年の地価上昇率は全国一位でした。
それだけ土地売買が多いという事でしょう。
売り手市場だと推察できます。
では、そのような場所で個人で土地を買ってRC案件を建てられるのか。
利回りは何％程度見込めるのか。
超簡易的にシュミレーションしてみます。
題材はコチラ
浅草寺の北側エリア。
地下鉄のどの駅からも徒歩15分弱という立地です。
用途地域は商業地域。
建ぺい率 ８０％
容積率 ３６０％ （前面道路幅員による）
高度指定 なし
日影規制 なし
前面道路 ６ｍ （セットバック不要とする）
面積 １３０㎡とします。
先ずは最大延床面積を考えます。
130㎡×360％＝468㎡ （142坪）
次に1階あたりの住戸数を算定します。
130㎡×0.7＝91㎡
91㎡÷25㎡≒3.6 → 4戸 （22㎡）
廊下、エレベーター等の共用部の大きさを考えても、4戸が現実的だと思います。
したがって22㎡×４＝88㎡が一階当たりの床面積。
建物の階数は
468㎡÷88㎡＝5.3 → 5階
むむ。。。
4戸×5階＝20戸ですが、
エントランス、自転車置き場、ゴミ置き場、避難経路を考えると、
１階は取れて1部屋でしょう。
そうすると17戸。
むむむ。。。。
周辺家賃は管理費込み8万円～９万円に届かない位。
仮に8.5万円/戸としましょう。
8.5万円/戸×17戸＝173万円/月×12か月＝2076万円/年
2076万円÷８％＝25950万円
。。。
８％目線とすると
約2.6億円総工費ということになります。
７％で
約3.7億円
６％で
約4.3億円です。
こちらの土地が1億円ですので、
建築費はそれぞれ
８％→ 1.6億円
７％→ 2.7億円
６％→ 3.3億円
５％→ 5.2億円で出来ればよいという事になります。
（6％でも厳しそうなので、唐突に５％）
どうでしょう？
建設費を考えるにあたって、
共用部等を含めた施工床面積を建ぺい率×階数とすると 520㎡となりますので、実建設費は約5億円でしょう。
諸費用除く。
昨今の相場を考えると6億近いかもしれません。
という事は、よくて５％となりますね。
ちなみに利回り計算をするには
坪単価×坪数×1.133～1.21が建設費です。 （申請設計料、消費税込み）
表面利回りに諸経費は含めませんので注意が必要です。
諸経費の目安は15％くらいだと思います。
23区の場合ですと必要な諸経費に水道局納付金は要りませんが、
行政庁によってはこれが戸数＋１～２×20万円強ほどかかります。
その他諸経費としては、不動産取得税、建設期間中の金利。
諸経費とは言いにくいですが、解体費用、地中障害対策費用が必要になります。
諦めモードになってきますね。
という事で、戸数がもっと取れてこないと一事業として成り立たないという事ですネ。
ですからもっと階数が取れる必要があり、前面道路の幅員が重要。
採光を考えると道路間口が広いにこしたことは無い。
今回自分で計算してよく分かりました。
と、、こんな事を毎日（ツトメ人では）やっております。
おい、ちょっと計算してくれみたいな方がいらしたら声をかけてください。（礼節のある方に限る）
それでは連休最終日を楽しみましょう！
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