こんにちはケルンです。
本日は20日。
ワタシの2物件の家賃入金日です。
とりあえず前月比±数%の入金です。
来月は退去があるので、下がります。。
毎月、10日から20日は気持ちよく過ごせる期間。
その前後は支払い関係で、どんよりする期間ですw。
静岡の茶氷
さて、本日もまたまた新築か高利回り築古かを考えたので、簡単にまとめます。
先に大きな結論を挙げますと、
賃貸経営はポートフォリオが重要だと思いますので、どちらかに集約するという話ではありません。
きっかけは、そろそろ家賃入金だなあと思いながらぼんやりしていた時に、ふと思ったことです。
仮に300万円/月を売上るとすれば、
家賃が6万円/戸月ならば50室だなあと。
10戸/棟なら5棟だ。
家賃が3万円/戸月ならば100室か！
(ん？100はあるなぁw)
同じく10戸/棟だと10棟。。
部屋が多いということは、入退去の現状回復も倍近くかかる。
これはキャッシュフローを考えたら、やはり新築や築浅が良いのではないか？
あとは返済と税金。
固定資産税の差額は一棟につき2部屋程度の現状回復費で一緒になってしまう。
返済はどうだろう。
仮に新築を建物のみで8%の利回り。8000万の借り入れとすると、30年返済、金利1%で26万円／月の返済。
仮に築古を土地建てで15%の利回り。2400万の借り入れとすると、15年返済、金利1%で14万円／月の返済。
なんとなく売上も半分ならば返済も約半分となります。
だとすれば、修繕やAD、礼金有無を考えると新築に分があると言って間違いないのではないかと思いました。
あくまでも、キャッシュフロー目線です。
ワタシが賃貸経営をするのは、最終的には資産継承目的ですが、そこまでは生活のためです。
そうするとキャッシュフローが最も重要です。
冷静に考えました。
なぜ新築をやらなかったのだろう？？
お金がなかったからだ！
やはり王道は、自己資金を作って物件運営ということですね。
午後はお客様に新築提案です。
木造が一件、RCが二件。
頑張ります。
