こんにちはケルンです。
お盆を明けて、急に日没が速くなってました。
これから秋に向けてどんどん日が短くなりますね。
秋が好きなので、実に楽しみです。
さて、本日は現在のワタシが思う「良い建物」について書こうと思います。
大家にとって良い建物＝収益力が高い建物。
当然皆様このようにお考えだと思います。
ではそれはどんな建物でしょうか？
築古派、築浅派、新築派など、「〇〇手法であっという間に億万長者」みたいな数々の書籍があり、いくつかの手法があります。
（そういった成功への方法みたいのは個人的に好きではないです。）
またAPが良いのか、MSが良いのか、戸建てが良いのか、こちらも意見が分かれます。
そんな中、自分自身で賃貸経営をしたり、ツトメ人仕事で新築のAP,MSを企画したりしてきて現在思っている事は、
「新築が最も良い（だろう）」という事です。
何を持って良いとするか。
それは「安定性」です。
具体的には
- 売上が読める。
- 広告費が抑えられる。
- 修繕費が基本的に発生しない。（保証期間での対応も望める）
- 返済比率が抑えられる。
という点です。
逆に、この4点が現在ワタシの抱える全ての問題点であるという事に気づきました。
では、新築ならば何でも良いのか？
そうでもありません。
最も重要なことは、新築は新規事業立ち上げと同じなので、
軌道に乗るまでの期間を乗り切れるかという事だと思います。
まず一つは仕込み期間中。
建築期間中にはお金を埋まず、借入金に対しては期中金利が発生して、実は支出が生じます。
建物が完成しても、入居がスタートするまでは支払い金利と元金返済が先行して発生します。（据え置き期間もとれますが、据え置き金利も発生します）
それを考えると、新築完成売りや築浅が良いと言えます。
そんな都合が良い売り物や、事業安定を望める利回りの出ている物件はまずないのでしょうが。。
また、完成している建物というものは、基本的に自分でコントロールできる内容が非常に少ないです。
特に重要な、以下の点はコントロールできません。
- 立地
- 部屋の広さ
かなり当たり前の話ですが、この2点はやっぱり大切です。
そう考えると土地購入して新築建築が理想的です。
最近良いと思った建物です。
ではどんな新築が良いのか。（場所、住戸面積が良いとして）
ワタシは恒久的な収益力がある建物が良いと思っています。
大家とツトメ人仕事と、両方で賃貸経営に携わってきて痛感するのは、建て主の拘りは家賃に殆ど反映できないという事です。
家賃を一番左右するのはエリアです。
次に部屋の階数。
次に部屋の広さ。（１K、１L、２Lといったタイプの家賃差は除く）
そしてペットの可否。
その上で、設備で若干の賃料を上げられます。
それもオートロック・宅配ボックス・防犯カメラといった高額な設備位で、その金額も1,000円～2,000円/戸です。
デザインやインテリアは、全く家賃反映されないとは言い切りませんが、所有権の戸建てやマンションと違って、貸主の強いこだわりは借主には関係ありません。
オシャレな借主が増えているのではないか、、、といった意見もあると思いますが、オシャレな人＝高い家賃を無理なく支払える人ではありません。
賃貸に住む方々は、設えに無頓着～自分で工夫して好みの空間を作っていく方が多いです。
そういった意味で大家の拘りは多くの借主にはなかなか届きません。
（あくまでもマスとして捉えてください）
（ブルーオーシャン戦略などは別の考え方です）
話の論点がずれましたが、要はいつの時代も、多くの人に好まれる建物であることが経営上は望ましいという事です。
ワタシは20年以上、請負建築の仕事をしてきて、デザインや独自性、個性といった施主の思いを大切だと思ってきました。
また自分自身はオシャレである事を重要な価値観として暮らしています。
この自分の基盤と、大家としての価値基準のギャップをなかなか消化できないでおります。
どうせなら、経営効率に自分のエッセンスを加えたい。
例えばこんな建物で。
こちらの建物は、渋谷区富ヶ谷にあるテナントビルです。
一棟全体貸し（所有かも）なので統一感ある佇まいが大変魅力的です。
デザインも、いつの時代でもオシャレと思えるもので、仕上げ材も一般的で安価な物をつかっていてとても参考になります。
新しくても、古くても清潔感があれば人気を維持できそうな建物だと思いました。
花台や庇も機能的です。
よくありそうだけど、探すとなかなか無い。そんな建物のように思いました。（立地、階数、容積消化率も良いと思う）
こういった建物を作って、運営し、お客様満足と社会貢献、そして自己満足を両立できる経営を目指します。
最後に、
以上のように、現在ワタシは新築がベストと思っていて、
2年を目安に新築を運営開始したいと考えています。
しかし、それだけで良いとは思っておりません。
大切なのはポートフォリオです。
新築が収益力を発揮できるまでの期間や、
運営後も空室が多くなってきた状況や、天災に被災した場合に下支え補填できるための基盤が必要です。
また税金コントロールの観点も重要です。
その為に、戸建てや築古APも必要です。
きちんと考えられてはいませんが、売上全体の40～60％が新築、残りをその他と出来るのが良いのでしょうか？
この辺りは目指す収益規模を決めれば逆算できると思うので、これからも考えていきます。
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