こんにちはケルンです。
昨日は珍しく一歩も家から外に出ず、
これまた珍しく昼寝をしてしまい、
しかも半日、ぐっすりと、
損したような、
豊かなような、
一日でした。
仙台から訪れた蔵王
さて、不動産の話です。
これから短期的に取り組みたいことは、
- 支出の低減・・・・金利交渉
- 資産の入れ替え
- 新築計画
こういった事を考えています。
１については今月下旬から来月にかけて進めていきます。
２については具体的には来年になってから進めるつもりです。
長期譲渡になるタイミングが来年以降だからです。
３については条件がそろえば来年着手したいという考えです。
目的はなんでしょう？
もちろん増収・増益です。
この中で考えをまとめていく意味を込めて、新築について考えている事をご紹介いたします。
昨日の記事でも書かせて頂きましたが、
洗練された不動産経営者の皆様には事業戦略が有ります。
自分はどうなりたいのか。。
赤井先生と極東船長さんのハイブリッドが目指す姿です。
両御仁の違いはB/Sの規模もありますが、もう一つ事業承継戦略の違いからも来ていると考えております。
ワタシは子供に資産と仕組みを残したいので、その点は極東船長に近い組み立てが必要になるハズです。（将来的にですよ）
この話、新築となんの関係が有るの？と自分でも一瞬思いましたが、
赤井先生が新築をベースにポートフォリオを構成して規模拡大をされています。
極東船長さんは新築RCでものすごい規模になられていますが、きっかけは相続対策だと思っています。（規模拡大は築浅RC2棟）
ワタシが現在抱える一番の問題は物件の維持コストです。
いわゆる修繕費、もう一つは入居募集費用。
どちらも入れ替わりが無い物件ですと大幅に節減ができます。
その為にベストな建物は新築です。
そして昨日の健美家コラムで、ふんどし王子さんの新築計画記事を読みました。
ふんどしさんは、いつもアカデミックな文章ですごいデス。
勤勉家でいらっしゃるのが文章からあふれ出てきます。
この中で気付いたことが、「敷金・礼金」についてです。
あたりまえの内容で大変申し訳ありません。
実は敷・礼については個人的に全く思考にありませんでした。
ワタシは築古だったり競争過多エリアだったりで物件保有をしているので、敷・礼を頂くという頭が有りませんでした。
新築計画にはどこで物件を建てるのかを当然考えなければいけません。
仕入れは安くという事を意識したいので、土地は数百万円位と思っています。その基準で千葉や札幌・札幌近郊をなんとなく見ていました。
このスクリーニングに、敷金・礼金が取れるという条件を加えて考えていこうと思います。
新築の一番の問題は、時間です。
土地仕入れから竣工まで上手くいって1年がかりです。
ワタシは20年以上、新築の仕事をしていますので、
一連の流れや、土地仕入れ検討の心配は持っておりません。
詳細の物件資料が無くても、外部に委託しなくても、周り間寸法が分かれば、数分でボリュームの検討を、２～３０分でラフプランを建てられます。
収支計画についても日々作成しますので、数十分で建てられます。
ですから現物が無いという難しさがある、新築を建てるという事への準備は要りません。
（逆に言うと、20年以上の時間をかけて準備してきたとも言えます。）
もちろん業者選定や、施工管理といった難しいポイントは有りますが。
話を元に戻しますが、新築は資金支出をしてから、インカムを得られるまでの時間が長いので、その間の売り上げが下がらないようにしなければなりません。
そう考えると、ツトメ人で頑張って資金を作って家族の同意を得て資金投下する事と、個人物件で売却益を得て資金化する事が必要です。
いままで個人の所得税対策をきっかけに大家業を始めて取り組んできましたが、専業を目指すためには法人にシフトしていく事が重要だと強く思いました。
個人の資金を法人へ貸付していく事で、法人税の節税にも使えます。
またまた脱線しました。
まとめますと、
個人物件の資産整理をしながら現金を作って、法人へ資金を貸し付けて新築用の土地を購入する。
建物は融資で建築する。
プロジェクト規模は5000万円位でしょうか？
ん？これだと上手くいって８％か。
10％目指すには、、、よく考えます。
またアウトプットさせて頂こうと思います。
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