こんにちはケルンです。
昨日は皆様、当ブログをご覧くださりありがとうございました！
昨日はスケジュールが詰まっておりまして、うだるような暑さの中、15時頃何気なくブログアクセスを確認しました。
どうせ10件くらいかなぁ。
すると、
アレ？
630。。
ん？
なんだぁ！
目を疑いました。
その後、夜中まで多くのアクセスをいただきまして、1000には届かなかったものの990アクセスをいただきました。
これからも、誰かに役に立つのではないか？誰かには面白いと思ってもらえるのではないかという記事を書いていきます。
よろしくお願いいたします。
さて、本日は、なかなか刺激になりますよ！
たぶん。
コチラの記事の続きです。
ワタシが、ツトメ人仕事で現在商談中のお客様と、昨日打ち合わせをして参りました。
コチラのお客様。
なかなかに業歴がある不動産業者さんです。
不動産業者と言っても、いろいろなスタイルがあります。
ワタシのお客様で、白竜風味な不動産業者社長K様は売買専門で基本的に保有も管理も新築もしません。
売買と解体請負だけのビジネスモデルです。
ワタシと懇意な、根っからの商売人不動産業者A様は、管理がメインで、２坪の事務所夫婦経営から50人位の社員を抱える規模になり、主に国立大学の進入生メインに稼ぎまくります。
そして、疲れてきた大家から激安で物件を自社で購入してさらに一儲けします。
ワタシと懇意な大黒さんのような不動産業者T様は、戸建てや分譲マンション売買をメインに事業をされてますが、自社が仲介したオーナーさんからの厚い信頼をフックに、財産整理や相続税対策でリピートオーダーを獲得しておられます。
不動産業者ってすごいです。
奥が深い。
話が逸れました。
いま商談中の不動産業者さんは、共同経営者お二人で９坪くらいの事務所を拠点にされている方々です。
場所は千葉県○○○○市。
それで、
取締役S様の車はコチラ
BMW 8シリーズ グランクーペ
カッコいい！
最近、BMWのカブリオレ(高級中古車)に興味があるので尚更良かったです。
時計はコチラ
BREGUET (モデルは詳しくないので不明)
社長！儲かってますね〜。と揉み手をしたくなる感じです。
お人柄は、少し飄々としてますが、表裏がない良い方です。
もうお一人、共同経営者のN様も良い方。
N様は経理とか帳簿とかの実務がお得意そう。
現在、保有されているテナントビルの建替をご提案しております。
今月下旬には方向性が出そうです。
その打ち合わせの中で、今回いろいろと学びと気づきがありました。
ご計画地は数年前にバルク売り物件を紹介されて購入したものだそうです。
当初の考えは、10年くらいは現況で運営して、土地代位の利益を出してから、建替ようと考えたとの話が有りました。
なるほど！
そうしたら建替建物で、実質利回りが充分出ますね。
ちなみにコチラの地価は実勢価格で坪200万オーバーです。
社長、ちゃんとお考えがお有りなんですね！サスガです。
また別のご相談も頂いたのですが、その中でいろいろ参考になりました。
具体的にはドミナント戦略に関してです。
○○○○市のある地域に4棟くらい物件を保有していて、その付近で新規の計画をしたい。
この辺り同市の中では微妙なエリアです。
自分なら賃貸経営に不安を持ちます。
しかし、○○m2くらいで、△□の人を相手にして家賃は○万位で回ってるんだよ。
それより大きいとさ、家賃も△万位でさ、高いんだけど、アソコが社宅建てたから退去があってさ、ウチなんかは社員じゃなくて、パートさんがお客さんだからさ。
なるほど。。
目から鱗。
賃貸経営はこうじゃないといけません！
今どき１Kは最低25m2位でないと提案しませんが、完全に頭が硬かったと気づきました。
仮に20m2位で家賃が少し低くても、空室率が低くて、家賃下落が少なければ経営上良いかもしれません。
コチラの業者様は基本的に保有物件は売らないと仰っておられますので、出口よりも強いリーシングですね。
ネットで家賃とかを調べて分かっている気になっている場合じゃあありません。
ワタシはどうでしょう。
保有物件のどれもエリアに精通していません。
反省です。
そういう意味で、思い入れがある場合で長期的にケルンエリアをつくっていきたいと思いました。
不動産経営は戦略が必要ですね。
またはスタイル。
ワタシの場合、
複数拠点、アウトソーシング、オシャレ不動産経営 というコンセプトだけがあります。
最近少し方針が見えて来そうな気がします。
昨日は貴重なお話をありがとうございました！
と、まとめていたら現状回復工事の請求確認電話がCBK(仮)からありました。
遅いよ。。
苦難は続きます。
本日もありがとうございました。
応援よろしくお願いいたします。
↓
