大好評！加藤先生の極東船長さんインタビューまとめ第２弾をアップします。
今回も加藤先生に許可を頂戴しました。アリガトウゴザイマス！
また極東船長さんにも許可を頂戴しました。気合が入ります！
今回、かなりの長文です。
２つに分けようとも考えましたが、書き切りました。
多くの方にご一読頂ければ、ウレシイデス。
（ファサードの仕上げが、綿密に設計されているのがこの写真だけでよく分かるRCですね！）
今回もnote音源のリンクを貼らせていただきます。
ほぼ各音源毎にリンクを挟みましたので、出張ホスト様の目次と共にご参照ください。
※※ 本記事を読んだだけで理解した気にならず、購入して聞かれることを強くお勧めします。
それでは３．４．５の内容をレポートさせて頂きます。
- 建築する建物のボリュームを見定めるポイント
- 個人と法人
- 所有物件概要と海外不動産、ホテル経営について
- 購入物件１棟目について
- 船乗り時代について
- 不動産事業者としての基礎と考えている事
- 購入物件２棟目について
- 購入物件3棟目について
- 購入物件4棟目、5棟目について 個人
- 購入物件6棟目について
- 購入物件7棟目、8棟目について
- 購入物件9棟目について
- 購入物件10棟目について
- 購入物件11棟目について
- 購入物件12棟目について
- 購入物件14棟目について
- 購入物件15棟目について 法人
- 購入物件16棟目について
- 購入物件17棟目について
- 購入物件20棟目について 法人
- 購入物件18棟目について
- 購入物件19棟目について 法人
- 購入物件20棟目、21棟目について
- 購入物件22棟目について
- その他、購入物件
- 購入物件26棟目について 奥様名義
- 購入物件27棟目について
- 購入物件28棟目について
- インタビュー３．４．５を聴いて、ワタシの感想
- サイゴに
建築する建物のボリュームを見定めるポイント
都会なのか田舎なのか。
都市計画法上の規定よりも、家賃と建築費のバランスが重要。
大雑把に検討して見合わなければ、詳細に検討しても意味がない。
個人と法人
個人借入の限界。
個人から法人へのシフトの仕方。
法人融資、金融機関へのストーリー建て。相続。リスクヘッジ。
紹介による金融機関打診が最も良い。
極東船長さんの法人スキーム。ホールディング制。
高層RCを所有する意義。
所有物件概要と海外不動産、ホテル経営について
木造１０棟 RC低層１１棟 RC高層４棟 海外３室。
海外不動産はリスクヘッジには弱かった。
投資総額、借入総額、家賃総額。
売却１５棟。総売却益。
ホテル経営は、事業欲。
チャレンジは総体の１０％以内に。２０％近くなると利益の掃き出しが多い。
（上記の数字は昨年秋時点だという事です。）
購入物件１棟目について
札幌東区。地下鉄駅徒歩４分程度の立地。
築５年、４世帯。
購入費、売却費。（仕入れ利回り、売却利回り）
１４年所有して売却。
家賃と入居者属性についての経験を積んだ物件。
（４より）
１０年間で１５００万投資して、６００万しか売却益出てなかった。
拓銀での借入。金利4.5％。違約金高い。（拓銀、拓銀マンの特徴）
船乗り時代について
漁業は自分でコントロールできない。大きな枠組みが政府外交交渉で決められてしまう。ホテル経営は言ってみればサケマス漁に近いかも。
漁船は高額だが、減価償却すると価値がなくなる。
減価償却しない車は、中小企業にニーズがないという話。（加藤先生）
減価償却＝お金を払いたくない＝お金持ちになれない。
中小企業が大企業になれない理由。
学校の成績と、生きる上での頭の良さは違う。
漁労長の経験から
人はある程度賃金が無いと荒む。
沢山稼がせるところに良い乗組員が集まる。
その船長についていけば、稼げると認識されることが重要。
人を使うのは大変。
漁業、毎年毎年リセットされる苦しみ。
正味の年収は５００万円程。
その３
不動産事業者としての基礎と考えている事
影響された本
家族年表
１０年ほど経過した時に家族年表を作成。
どんな自分になりたいのか。
若くして豊かに引退する方法。加藤さんとの出会い。
自分の人生を人の手に委ねたくない。将来は自分で切り開きたい。
経営者としての父親。亡きお父様がライバル。
潤沢なキャッシュフローと盤石な内部留保を目指すように固まっていった。
佐藤元春さん（当時２９歳）との出会い。
不動産とは大家とは
不動産＝減価償却後も価値のある資産。雇用しなくてもよい仕事。
儲かる大家＝良い経営者になること。購入から納税までを通して良い利益を出す。
不動産業とは
総合的な仕事。問題解決。ソリューション。
会計力とチーム力が重要。
携わる人の満足を高め、喜んで仕事をやってもらう。オーディション。 相性が重要。
ご自分のミッション
優良な住宅の供給する。 家賃とニーズのバランス。お値段以上の価値供給。
自分の仕事への誇り。みんながリッチなわけではない。
考え方は難しい。貧乏についての考え方。ローバート・キヨサキ。貧乏だと言う方の暮らし方の特徴。
邱永漢、藤山勇司。同じジャンルを多方面から見ると分かりやすい。
今後の時代展望と近年の歪んだ情勢。スルガ、サン為、民泊。
儲けの源泉 市場の中のヒズミパターン
安く買って家賃を高く売る 事務所の土地
安いものをさらに安く買う 加藤先生の得意技
高いものをさらに高く売る 角地
購入物件２棟目について
レオパレス施工物件
ネット3000万円以上の利益。インカム800万円。キャピタル2200万円。
6年のサブリースを生かして返済を進める。
8年保有して、返済終了後の2年でインカム800万円を得た。
購入物件3棟目について
運命の3棟目。加藤先生と出会った頃購入。
平成16年購入。6年保有して売却。
表面13.6% 金利1.75％ 新築物件。15世帯。
後にも先にも最高の利回り。
カッコよい物件になるようアイデアを絞った。
個人から法人にお金を入れたくて、必要性から売却。
購入物件4棟目、5棟目について 個人
苫小牧。
マルイ商事物件。（先日倒産）（神戸の業者）狸社長。
半分騙されて買ったようなものだが、いい勉強をした物件。
入居率半分くらい。１DK。
1棟は1800万円で購入。1600万円で売却。
もう1棟は1400万円で購入。1200万円で売却。
人のいないところでの入居付け苦労は大きい。
リノベーションのシュミレーションをしたが費用回収できない。
AD3か月出して満室にした。
木造物件は3番目のオーナーが一番儲かる。（狸社長。ローバート）
購入物件6棟目について
１DK。札幌。菊水。
広さと家賃のバランスが良く、出入りが少ない。
４０㎡で家賃52000円。
現在も所有。
金利2.5％→1.8％。
現在残債は土地値以下。
売る物件と保有する物件の基準は
判断材料は効率。
手残り目安、年間家賃の7年分の意味。（市況との関連性）
売却を断るのは半分くらい。
コツコツと、やりたい内容に向けて、物件を切り替えていく。
佐藤元春さんの話。
今後はソフトランディング。
購入物件7棟目、8棟目について
釧路。
初めてのRC。築3年半。7棟目、利回り１０％。8棟目、利回り12.5％。
RC入居者層の特徴。
買値がとても安かった。
キャッシュフロー800万円/年。
7棟目を買ったから8棟目が買えた。同じ売り主、同じ銀行。
売却後も入居100%。
津波で床上浸水もあった。
RCについて、地域性について
バイカー大家さんの話との比較。
田舎は建築費が割高。入居率が安定している。
田舎での売値と札幌の売値比較。売却には金融機関の有無が重要。
ADの違い。
トータルの身入りは地方が良い。
釧路の物件でRC経営の経験を積んだ。
購入物件9棟目について
札幌市中央区。
初めてのRC新築。平成22年から法人としてやり出した。
7.8.9棟目で1000万位、年間キャッシュフローが増えた。
釧路物件元オーナーの破綻した借入の特徴。
釧路物件もう1棟を買った人について。ペンキ屋さんと情報。
購入物件10棟目について
３DK。自宅共担物件。札幌、地下鉄駅近く。
利回り２２％。ボロボロ物件。
トータル3000万円程の利益生んだ。
6700万円で売却。
修繕コスト方法の詳細。
その４
購入物件11棟目について
札幌市東区。店舗併用賃貸マンション。
ぜったい損しない物件。
前オーナーが物件を手放した背景。
店舗併用物件の注意点。
オーバーローンでの購入。金融機関は紹介開拓。
「物件に惚れるな、取引に惚れろ」 ドルフ・デルース
ネット9000万円の利益。
次のオーナーさんにも損をさせていない。（船長売却の全物件）適正価格での売却を心掛けている。
「徳」
この辺りまで平成27、28年位までが安かった。
購入物件12棟目について
札幌市山鼻地区。
消費税還付1500万円。
土地8000万円、総事業費41500万円。
竣工時に満室。
土地は今の半額。リーマンショック後。
4階建ての特徴。エレベーターなし。前提条件若い人。
購入物件14棟目について
札幌市中央区。電車通り。
テナント物件。3年程保有。
買ってくれ買ってくれ。売ってくれ売ってくれ。
今考えると売ってよかった。（コロナによる新しい生活様式の影響）
購入物件15棟目について 法人
札幌市中央区。
利回り１２％。路線価＠7800万円。
入札物件。3回目の入札で落札。3250万円。
買った途端に含み益。銀行最大評価。金利0.8％。
年間4000万円利益。返済比率35％。RC新築で25年返済。
外観カラーリングについて。
メンテナンスの必要性について。
購入物件16棟目について
35戸+テナント1戸。
また一段と加速度を増せた物件。（平成19年、24年、25年、26年ターボ）
金利1.8％、年間2000万円残る。
全体の事業で年間2000万円は納税が必要なので、16棟目の収益は手を付けず、税金払って終わり。
今迄で好きな物件、嫌いな物件
どの物件も思い入れが有る。
設計事務所との打ち合わせ、一生懸命に、不動産が好きでないとダメ。
購入物件17棟目について
１LDK、18戸。新築。
隣地が購入を持ち掛けてきた話。3年のロス。
もし隣地を購入出来ていたら？
購入物件20棟目について 法人
土地180坪で8500万円（土地値だけで9000万円の場所）。
木造建物4000万円で契約。返済前家賃1000万円入る。
現状5年目。償却が終わり税金がかかるので次の方に譲る予定。
物件を贈与するのではなく、ホールディングスにする事で家族みんなで物件を持つ。
購入物件18棟目について
１LDK。
売却済。利益2.3億円。上場企業が購入。買主借入金利0.15％。
表面6.7％で売却したが、イールドが大きく、買主は殆どその金利で運営できる。
購入物件19棟目について 法人
4階建て。固定費がかからない。優秀な物件。
このときの設計士と現在も組んでいる。
入居者殆ど法人契約。法人契約の特徴について。
今後の運営リスク懸念。
購入物件20棟目、21棟目について
釧路。木造、2棟建築。計30戸。平成27年築。現在4年目。
ADがかからない。
デザインが良い。入居率安定している。
釧路のほうが優れている点、リスクが有る点。
購入物件22棟目について
１LDK24戸。角地。平成28年築。
住不売り土地。タイミング。
土地134坪 100万円/坪を85万円/坪で購入できた。
利回り９％に仕上がった。
駐車場について。
以前の当該地状況について。売り主の事情について。
その他、購入物件
平成28年から、日本に良い物件が無くなった。
ホノルル。家賃6000ドル。airb。売っておいて良かった。
この先、円高になれば海外不動産は面白い。
購入物件26棟目について 奥様名義
木造。釧路。
全く出入りない。
立地を吟味している。間取りも広い。
２LDKに対して、各世帯、車を2台停められること。
夫婦共働きの入居。（縦列2台駐車でもよい）
購入物件27棟目について
１LDK。ハワイ。airb。
失敗。。。自分で泊まればいいかな。
年2回くらいハワイに行っている。
地上の楽園。
購入物件28棟目について
2年前9月に竣工。
現在の事務所物件。
ファサードのライティングについて。
その５
インタビュー３．４．５を聴いて、ワタシの感想
今回もインタビューの書き起こしをして、本記事をまとめました。
書き起こしの量、A4用紙にして約20枚分です。
加藤先生と極東船長さんの話のほぼ全てが、聞き逃せない 体験・経験 の塊でした。
ワタシが、極東船長さんのコトバの中で、グッと傾聴させられたのは以下のモノです。
ホールディングス
大家という職種から、持ち株という発想を持って経営するという手法に多いにワクワクさせられました。
相続税の回避
これは、ワタシがツトメ人で得意としております。
資産家のニーズとして非常に大きいという再認識をしました。
総体の１０％２０％近くなると利益の吐出しが多くなる
加藤先生がvoicyの中でも大変参考になったと仰っていた指標が、再び出て参りました。
税金を払いたくない＝お金持ちになれない
思考の真ん中にグサッと刺さりました。。
不動産はソリューション
ツトメ人仕事で、正に問題解決の仕事をしておりますので、発注者である極東船長さまや加藤先生も同じ考えを持っておられて、良い意味で驚きました。
相性が合う人間と仕事したほうが良い
喜んで（自分の）仕事をやってもらう
全くもって同感です。そこがコントロールでいないのがツトメ人の厄介なところです。大家としても、相性が合うチーム作りをより一層求めていかなければと思いました。
優良な住宅の供給
自分の仕事に誇りを持つ
ワタシは、子供の頃より住まいに対して、心を惹かれてきました。
そしてツトメ人経験の中で、経営と税務に強い関心を持つようになりました。今後もツトメ人経験を積んで、その上で大家として、事業者としてプライドを持った経営を営んでいきたいと思います。
サイゴに
以前のブログでも書いたのですが、加藤先生、極東船長さん、赤井先生はワタシが傾倒している不動産家の皆様です。
（投資家でも、単なる経営者でもないので、不動産家かなと。）
本当に憧れます。
しかし、ご本人方々は長い間、もがき苦しみながら問題を解決して、現在の姿になって来られ、今もまた、以前とは違う苦悩に直面しながら事業継続されていると思います。
つまり、最初から今のスタイルではないし、今後も変化していかれるのだと思います。
また、今のワタシには極東船長さんのほんの少ししか真似が出来ることがありません。
経済的な情勢も異なります。（昔はよかったという事ではなく）
ただ、時間と上手く付き合いながら、目標を定めていれば、ある程度には成長してゆけると思っています。
個人的には5年後を一つのターニングイヤーに設定しておりますので、結果それよりも早く自己実現出来るように、このインタビューを何度も生かしていきたいと思います。
あ、まだ6.7が残っていますし、赤井先生のも。。。
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