大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

年始の不動産市況をこう思う &  収益改善に向かってマス

こんにちはケルンです。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の売り上げ目標は6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。

 

 

最近このアルバムをよく聴いています。

Maiden Voyage

Maiden Voyage

  • Blue Note Records
Amazon

このアルバムはワタシが生まれる前のリリースです。

とってもカッコ良い!

JAZZをあまり聞かない方は「ルパン3世」みたいと評されるでしょう。

そんな感じです。

 

よくファッションは25年周期と言いますが、音楽もファッションの一部と捉えれば同じく25年周期なのかもしれません。

ワタシが大学に入った頃は渋谷系がそろそろ終わる気配を見せて、

音がローファイ化していきました。

その後大ヒットしたのがジャミロックワイ

そしてそれをリバイバルしたサウンドサッチモスでした。

その流れも過ぎて、今は80年代のファッションがリバイバルしてきていますよね。

アイビー要素を取り入れた金ボタンとか、ダブルジャケットとか、パンツもちょっとずつタックが入ってきて一番オシャレとされるのはツータックパンツだったりしてきています。

数年前まではモッズ系ファッションみたいなピタピタパンツだったのに。。

音楽もブルーノマーズなのか、ロッドスチュアートなのかパッと聞きでは分からないようなサウンドになってきています。

 

なんの話なのか、

ただ言ってみたかっただけですw。

 

 

f:id:cairn3783:20220112074309j:plain

オクチナオシ



 

 

 

さて、

昨日はカフェで、自宅オフィスでジッくるとPCに対峙しました。

 

雑務は多少あったのですが、申告の関係はほとんど終えて残るはQ&Aくらいだと思うのでじっくりとレインズを定点観測していました。

 

 

思いつきで検証したのが昨年見送った土地の購入です。

制約事例を検索すると売れておりました。

なぜかワタシの誕生日に。。

お隣さんが買って資産の価値を高めたのかもしれません。

テゴワカッタ。。。

 

コチラで概要をご覧いただけます。

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

売り物件の方では、千葉・京都・札幌・そして愛知を見ましたがとにかく触手が働く物件が有りません!

リサーチの目安として戸建ても見ているのですが、今まで300〜500万円目安で見ていた物件が存在せず、600〜800位になっている印象です。

物件が上がっても家賃は上がりませんので、利回りは低下しているということになります。

築古戸建てで10%程度といったイメージです。

上記都市の郊外でその状況。

 

そういう時に思うのは、ウリドキ???

恐らく〜100万円程度高く売却できるでしょう。

しかし、60万円高く売れても1年分の家賃先取り。

2年分は取れないでしょう。仲手も必要ですし、個人でしたら譲渡所得税もかかる。

 

そして売却しても購入に適した物件がありません。

作り出すしかない状態ですが、作り出すにも上手がゴロゴロしています。

戸建ては保有か実需向けに売却できるかどちらかが吉ということでしょう。

この点まで含めて戸建てを取得しないといけませんね。

ワタシは貯金商品だと思っているので、ベーシックインカムとして考えております。

 

 

(ここで書いた内容が全部消えました。。。)

f:id:cairn3783:20220112084750j:image

オクチナオシ2

気持ちもトリナオシ

 

 

 

ということで、やっぱり取り組むべきは収益力アップです。

特に1〜3月は売り上げ向上に取り組みます。

1号、2号、3号、4号って全部ジャナイデスか!

 

1号は家賃アップにトライします。2000円/戸が目標。

2号は家賃下げても稼働率アップ。

3号はとにかく満室化。

4号は利益最大化政策第2号の実現。

 

これで月に50万円になりますw。

そう考えると昨年は浮かれてたんだな。楽しくて。

もちろん放置していた訳ではなくて、昨年でた空室もありますし、トラブルの解決に注力していた部分もあります。

トラブルの目処は昨年中につけられたので、後は実行あるのみです。

 

 

時間軸は、

デットラインは3月末。

ジャッジラインは今月末。

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

 


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利回りと坪単価には共通点がありまス

こんにちはケルンです。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上60,000,000円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。

 

 

本日は残念なお知らせから。

幹事をやってくださっているバーバルさん(ジェントルエリサーさん)

twitter.com

から連絡をして頂いておりますが、

第2回iKE50’S 大家の会を順延する事となりました。

 

もちろんオミクロン株によるコロナ感染者の爆増加を受けての方針です。

個人的に、モヤっとした部分では有ったので、バーバルさんの素早い動きに大変感謝しております。

常識があって、大局をきちんと見ていらっしゃる。そして紳士。バーバルさんです。

 

この一連のやり取りの中で、当 iKE50’S 会は楽しいながらも品格を持った集まりでありたいと思いました。

先日ツトメ先の合宿で 企業は人なり という言葉を何度か耳にしましたが、

iKE50’S 会も人なり です。

かといって、こういった情勢だから内に籠って何もしないというのは嫌なので、国や自治体の指針をガイドラインとした行動をしたいと思っております。

 

尚、第2回を開催する予定であった14日(金)の夜にはzoomを実施する事としました。せっかくだから何かお題を出させて頂こうかなあと思っております。

 

第一回の様子はコチラで

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

 

 

さて、

昨日何かのきっかけでふと思ったことが有ります。

それが本日のタイトル。

 

「利回りと坪単価には共通点がある」  です。

 

 

 

勘のいい方は気付かれた事でしょう。

答えはTwitterで、、、、、、、とやってしまうとブログにならないので今日は書きます。

 

 

答えは

 

「サイズが小さいと数字が大きくなる」という事です。

 

 

 

利回りの件はお分かりですよね。

全てがすべてとは言いませんが、1億円の売り物件で20%って(今は?)ありません。

1000万円だと有るかもしれません。

300万円だと有りそうです。

100万円だったら有ります。

 

20%を出すための売上数字は上から

2000万円/年(月に166万円)

200万円/年 (月に16.6万円)←仮に4部屋だと家賃は4万円位

60万円/年  (月に5万円)   ←現実的

20万円/年  (月に1.66万円)←倉庫とか?

 

 

そして坪単価。

ここでいう坪単価は建築坪単価です。(建築費÷施工床面積)

 

良く坪〇〇万円と言います。

ワタシは建築の仕事をしていますが極力坪単価では話をしないようにしています。

それは坪数で単価が大きくぶれるからです。

 

坪80万円が気持ち的に許されるお客様がおられたとします。

これが郊外の延床35坪以上位の家だったらそんなもんです。

一方で23区エリアの狭小地延床20坪台でしたら同じグレードでも坪単価は100万位にはなります。

 

知ってる人にはつまらない話ですみません。分かりますかねー。

良く例えで話すのですが、ユニットバス70万円だとします。

上のケースで比較するとユニットバスの坪単価は 2万円と3.5万円になります。

同じユニットバスですよ。

延べ床面積100坪の大きなお宅でしたら0.7万円です。

 

 

話がブレてきました。

要はですね、

 

①意味が無い話しだ という事と、

②指標として使うのであれば、分母は共通でなければ意味が無い という事です。

 

 

 

f:id:cairn3783:20220111053111j:image

意味がない写真

 

 

 

 

全てがそうなんですよねー。

利益率も空室率も。

分母が大きいと数字は大きくなりにくいですが、実数値はそれなりの大きさな訳です。

この点がベースに無いと筋肉質にしたって違和感が伴う訳です。

(男子飛び込みの玉井君を見る時のような感じです。←玉井選手に他意はありません。印象です)

 

そんな事を思いながら、空室を埋めるぞーと思っております。

ワタシはネジが緩いので。

 

 

 

車を買おうかそろそろタイムリミットになってきました。

どうしよう。。

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

 

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ビシッと言う事は大切ですよネ & 年始に変えた事

こんにちはケルンです。

 

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今年の売上目標は6000万円。

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オキレナイ。。。

本日は休みです。

休み大好き!

昨日から休みの前を満喫したくて、アマプラをまた見始めました。

SWAT

単純ですが面白い。

テーマ曲が例の チャラらーチャラらーチャラらーチャラらーチャラらーチャラら  です。

主演がクリミナルマインドでおなじみのシェマー・ムーアなのも馴染みやすいところです。

 

とりあえずシーズン2までしかないので傷は浅いでしょう。

 

 

 

年始から一つ変えたことが有ります。

Twitter依存を意識して止めています。

Twitterは情報の宝庫ですし、凄い方、魅力的な方を見つけ出せる場所ですが暇あれば見るという事を改めました。

たいしたフォロワー数でもないワタシですが、Twitterがなくても同志が良い方をご紹介して頂けるような環境になってきているのが大きいかもしれません。

 

なんとなく、ワタシから見えるSNS基調の不動産界は伸びていない感じがするんです。

小さくまとまり始めている。

(分かるかなー。。。)

ですから私は仲間とWIWAI絡める場所として使えれば十分だと感じて来ております。

 

 

twitter.com

そして時々毒や叫び(本当はもうちょっと風刺を)ツイートできれば十分かなあ。

そう言いながらTwitter貼るW。

絡んで頂ける方は大歓迎です!

 

 

 

 

さて、

そろそろ増え始める確定申告の話。

今年は比較的早く出せる筈です。

ここ一年せっせと毎週のように売上と経費を提出してきましたので(chatwork)後は生命保険控除等をまとめてもらえば終わるはずです。

そしてそこは税理士にかかっている。

 

皆様は税理士にいくらくらい支払っておられますか?

ワタシは個人法人合わせて月が1.3万円。申告・決算で20万円。源泉とかの処理が別途となっています。

 

先日税理士と揉めまして、モヤモヤした気持ちになりました。

ワタシの場合税理士といっても中規模の税理士法人と顧問契約をしておりまして、担当者が変わってからの事なんです。

元々の担当さんが代表になられた事での担当変更です。

チャットワークでやり取りをしているので、代表はみんなのチャットを可視化しているのでしょう。心配して連絡してきてくれました。

経緯を説明して、今回は譲れないと申し上げたところ丸く収てはいただけました。

 

業者さんとの付き合いは、ガミガミいうのは損だと思いますが、

言うときには言う事が非常に重要ですよね。

特に遠隔大家は信頼関係が壊れたら何も出来ないですからね。

最初と、トラブル時の毅然とした対応が需要です。

あたふたせずに時間軸を決めて答えを出す。

(自分に言い聞かせ)

 

 

大幅に申告からズレましたが、この3連休に申告関係はやってしまおうと思っております。

そしてカカト落としのファイトマネーを請求する。

コレが楽しみすぎる1月初旬です。

 

 

という訳で

本日も明るくイキマス!

 

 

 

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久々に御三方そろい踏みです。

 

今一番輝いているのはカナさんだなー。

思わず憧れてしまう不動産投資家との出会いだヨ

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不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。

 

 

 

年始から予定が立て込んできております。

なんだか気持ちがソワソワしますね。

 

 

さて、昨日の続きですw。

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

今のツトメ仕事、何が最高かというと、、、。

勝手にスゴイ投資家に会えるという事なんです!

 

 

いやぁ、昨日はすごかった。

ワクワクが止まらずに思わずカミングアウトしてしまった。。。

 

 

セミリタイア時の事業規模が10億円。

フルローン調達。

それを元に新築系で6棟取得。

全て23区。

ツトメ仕事は建築系。ツトメながらノウハウを蓄積。

1997年より不動産をスタート。

現在子供さんの数だけ法人を運営。

資産は増えるばかり。

 

不動産事業をベースとして、スタジオを経営!

しかも5箇所くらい。

有名どころ金融機関はすべて網羅。

MMRYC

青のMは話に出なかったなあ。。

 

 

さらにGHなども運営。

海外不動産も有り。多分英語も堪能。

 

見た目の印象はインテリで、物腰やらわかで、話すことにはめちゃくちゃ慣れておられて。

知識も豊富。

 

 

そして御年齢は50代半ば。

 

とにかくいろいろ聞いてしまいましたw。

ご購入される予定で、リノベされるメゾネットがあったので家賃見込みを聞いてみたらワタシがこれくらいですか?と聞いた数字とニアミス。

なかなかワタシもやりますねw。

 

 

 

f:id:cairn3783:20220109083842j:image

ゾゾ

 

 

 

そしてお邪魔した、自宅兼収益マンションをいくらで建てたと思うか聞かれたので、

家賃が分かれば当てられると言って啖呵を切ってみると、、、、。

完璧w。

2億くらいとお話したのですが、18000万円で建築!借入2億との事。

 

単純に表面10%だろうと思ったんですよ。

土地購入は自己資金みたいなので、アレ?土地は何坪だったんだろう?

 

まあとにかく楽しくお話出来ました。

 

 

ご計画は収益系ではないので、かえって聞きやすかったという側面がありますかね。

 

 

とにかく自分としてはとても理想系な投資家さんでした。

あと8年でああはなれないでしょうが、

そう言ってやらなければ可能性は0%

やれば50%

 

だったらやらなきゃ損です!

 

 

もう一度言います。

やらなきゃ損!

 

 

時代が良かったとか思った方。

そんなこと言っても何も変わりませんヨ。

 

やるぞー!

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

 

 

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初めての不動産契約を振り返る 金消契約も  & ツトメ人第4タームに入ったヨ

こんにちはケルンです。

 

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ナウのツトメ仕事、最高カヨ!

という出来事が有りました。

明日のネタが無くなるので、その件は明日にw。

 

 

年明けの仕事が実質今日からになったからか、

ワタシが絡む件が多いからか、

やたらと声をかける社風なのか、

とにかく忙しくて、一日があっという間に過ぎました。

安定の土曜日は朝寝坊からの車通勤になったので、全くブログが書けずこの時間です。

 

ワタシのツトメ仕事も第三のタームった感じです。

自分の受注はあと少しくらいで良いのですが、依頼ばかり来ます。

思い切ってプランは出さない作戦でおります。

新築案などを依頼される方。

予算共有をしないまま、もしくは、はぐらかして建築案の依頼をする事はやめましょう。。

 

担当業務がまだ増える中、プロジェクトに加えてインタビューなるオファーがありました。

新規採用に対してのインタビューらしいです。

照れるなあw。

あとは運営と育成かな。

メンバーの1人と車の中でいろいろ話しましたが、サラリーを増やしたいというニーズが明確でした。

 

ワタシはいかに増やしてあげられるかがミッションだなぁと思っています。

いままでは新卒プロパーが相手でしたが、有象無象の中途しかも中年を相手にするのはデリケートな部分が多いです。

このあたりをPDCAで回すのは面白そう。

第四タームに向けて、あまり気負わずにいきます。

 

 

 

f:id:cairn3783:20220108214626j:image

セールいきたい

 

 

 

 

さて、

ワタシがいま日本一聞きたいスタF放送

stand.fm

 

driveさんが、契約書に初めてサインした時の話をされていました。

自分もふと契約調印について振り返ってみようと思いましたので、お付き合いください。

 

 

ワタシはツトメ仕事で建築の請負契約を○00件程度はやっています。

売買契約も数十件は同席しています。

そんなワタシが今までもっとも緊張して頭が真っ白になったのは、、、、、

収益不動産ではなく、、、、

自宅の契約でした!

 

 

土地を建物に先行して契約したのですが、署名捺印をしたときは本当にこれで良いのか、

ローンを払っていけるのか、

自分が不動産資産を持てるのか、、と心配のあまり頭が真っ白になりました。

 

その後、ツトメ先で建築請負契約をしましたが、

これまた正気を保てない気持ちでした。

慣れ親しんで、100回以上は書いていただいてきた契約書にただ名前を書いて印鑑を押すだけですが、なんとも言えない気持ちでした。

 

 

それから10年ほど経って、今度は収益不動産の売買契約をしました。

この時は、緊張よりも怒りが込み上げるのを抑えるのに集中していたので、緊張はありませんでしたw。

しょうもない不動産業者でした。。。

しょうもないと思った担当と、重説担当は消えていなくなりましたし。

 

それから10件弱売買契約をしてきましたが、今では不安はあっても緊張はありません。

それはなぜか。。。

 

 

秘密はゴム印社版です!

(なんだそれかいって話ですね)

 

もしゴム印を使っていない方がいらしたら絶対に作りましょうw。

ツトメ人が自分のゴム印を作るってないじゃないですか。

それだけでも一般サラリーマンの上をいきますヨ。

年賀状印ではこの高揚感は味わえませんw。

 

 

話は戻りますが、請負契約書に署名捺印をいただくときに、ゴム印を使ってさっと済ませる法人社長さんに法人は違うなーと思っておりました。

それを今は自分でバンバン推していますから、気分は爽快です。

 

 

因みに、ワタシはローン契約では全然緊張しませんでした。

なぜでしょうかね。。

そこのネジ穴が緩すぎてネジが空回りするのでしょう。

 

というわけで

明日も、

明るくイキマス!

 

 

 

 

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不動産部にしれっとヒアリング  ツトメ人やりながラ

こんにちはケルンです。

 

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不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。

 

 

 

 

昨日は関東地方が大雪になりましたね。

そんな中、ツトメ仕事関係で箱根に行っておりました。

朝10時から雪になり、夕方まで降り続けて不安で溜まりませんでした。

昨日は泊まりだったのですが、ノーマルタイヤのワンボックスで来ていたので凍結したら絶対に事故すると思ったからです。

幸い、今日はかなり陽が出て問題なく東京方面へ戻る事ができました。

それでやっとブログをかけているという訳です。

 

 

 

f:id:cairn3783:20220107181718j:image

忙しくて雪写真撮れず、、、

 

 

 

 

 

さて、

仕事を通して不動産を学ぶ。

 

泊まりの合宿でチャンスがあったので不動産部の方々と話をしていろいろと聴いてきました。

 

 

まずはGH。

賃貸型4部屋。

詳しい方はこれでだいたい予想がつきますよね。

 

最低限の設備でできるヤツです。

 

都の補助金が25万円/人。

家賃が1人18万だった気がする。

これで人を使うと、やっと利益だそうです。

千葉で聞いたのと少しニュアンスが違うなぁ。

 

利益は出してはいけないと言っていました。

少し調べてみよう。

福祉は苦手分野なので、この分野はやらないですが面白い話でした。

 

 

 

もう一つ。

買取再販です。

聞くとアベレージは5000万円前後。

 

旧耐震が4000万くらい。

築浅は6000万くらいまでがボリュームゾーンだそうです。

 

課題は、商品化のスピード。

リフォームと連携していち早く仕上げる。

参考になりますー。

 

 

その後、仲介の数字もみましたが、

これもアベレージ4000万位の物件が中心のようでした。

これも学び。

 

 

要は実需は4000万位がボリュームという事ですよね。

競売などもやっているので、また度々絡んで勉強します。

 

 

 

ワタシが担当するプロジェクト付近で物件購入を考えてくれているようなので、非常に楽しみです。

ニコイチにできる物件なんか最高ですよねー!

そうだね〜。と都合が良い架空の話をしていましたがまあそんな余裕は山の手内側にはないかな。

なんにせよ、協業は楽しみです。

 

 

会社のお金を使って自分も自然に学ぶ。

 

明日も

明るくイキマス!

 

 

 

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5万円という価値 & スタF必聴回だヨ

こんにちはケルンです。

 

イケてる50’Sになりたいツトメ人&不動産経営7年目。

関東・北海道・京都で約100室を運営中。

今年の目標は売上6000万円。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心掛けながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく毎日を生きています。

 

 

 

 

今1番更新が楽しみなスタF放送は、

driveさん!

stand.fm

 

driveさんは、リアルで1度、ネットで2度お話しただけですが大切な知り合いです。

クールだけどウォームな方。

 

そんなdriveさんに、「オシャレを忘れない大家」と評して貰えてご機嫌なワタシです。

 

ただ知ってる方だからという訳ではなく、

物事を日本刀で斬るが如くスパッといきます!

ぜひ皆様聞いてください。特に上の回はオススメです。

 

 

f:id:cairn3783:20220106062506j:image

今日は雪になるかな。。

 

 

 

 

 

さて、

ワタクシ、ツトメ人で昇給しました!

前にも書いたかもしれませんが、非常に評価をしてもらっていて昨夏に役職を命じられたのですが、正式に給与へ反映されました。

 

それが5万円/月です。

 

 

5万円。。。

奇しくも戸建て家賃と同程度の金額です。

driveさんの放送ではないですが、5万円昇給されるからコレをやれと言われてもやる気はおきません。

逆に戸建て家賃1棟分の金額だと思えば、大切かもしれません。

出口は取れませんがw。

 

これでサラリーマン年収は60万円/年増えました。

実質的に以前の給与同等だと思います。(残業費の違いくらいに)

賞与への反映を確認し忘れた。。

 

 

サラリーマンとして、今の会社でこれ以上昇給するにはどうしたら良いか、、というレベルです。(中小企業軸で考えてくださいね)

あとは役員となるくらいしか?

 

そう考えるとやっぱり不動産所得というものは大きな存在だと思います。

自分の経験を元手に(ワタシは勤続年数や勤め先、サラリーも自己資金も経験だと定義しています)、資金を資産に変えてツトメ人が数年や10数年かけて昇給できるお金を遥かに超えたインカムを得ることができます。

無論ツトメ人の仕事によっては、その10〜15倍くらいの所得を一年で得るものもあります。

ただ、それが長く、例えば生涯続きますでしょうか?

 

一方で不動産も一つの物件に拘ればその収益力は有限です。

今の世の中で、100年を超える物件が最大収益を得られることは稀でしょう。

どちらが良いとは言い切れないと、不動産を続けるほどに思います。

 

それでも絶対に辞めることは無いと思っております。

不動産は。

ツトメ人は数年前とは違って、今はやめなくても良いモードに入っています。

休みが好きに取れたら、辞める必要もないのですが、、、。

流石にそれは無理です。

 

きっと自分の中の天秤がどちらかに振り切れた時に、仕事を辞めることになるでしょう。

 

 

なんにせよ、前職の給与で生活がギリギリ回るように設定しているので、昇給分はまるまるプラスです。

え?所得税とか年金とかがあるじゃない?

細かいことは良いのです。

増えた分だけでは物件が買えないのが微妙なところ。。。

貯金をしても盛り上がらないし、無駄遣いは絶対にしたくないし。

妻と相談です。

レバが効くナニかが良いのですが、、、。

 

 

 

余談になりますが、FIREしている方も全員が不動産などの元副業で上手くいっている状態で辞めた訳ではないと思っております。

結構、生活のベースを支えてくれるパートナーがお有りな方がいることに気づきます。

それも含めてFIREに必要な要素の一つなのかもしれません。

ちなみにワタシは自分に対してFIREとは絶対に使いません。

その言葉、軽く聞こえるので。

 

 

という訳で、

本日も明るくイキマス!

 

 

 

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