大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

たまには一年前をサカノボル  不動産経営を登山に例えれば  &  カッコイイと思う女性

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

 

 

本日、ワタシドモ夫婦は結婚記念日でございます。

昨日は一日早く家族で食事に行きました。

自宅近くにあるローカルな個人経営のレストランですが、なかなかの人気でした。

近くの会社員が数人で来ていたり、ご夫婦だったり、女性一人だったり、80歳を超えているであろう老夫婦も来ていたり。

平日夜なのにほぼ満席です。

緊急事態宣言が明けた影響もあるのでしょうが、ワタシとしては驚きました。

 

今回妻が率先して予約をしてくれまして、待望の逸品を食べられて大満足しておりました。アリガトウ。

 

 

孤独のグルメに出ていたお店です。地元の名店ってあるもんですネ。)

 

 

 

 

ハイ。今朝もJAZZな感じで朝JAZZに浸りながら書いております。

 

 

話は変わって不動産。

今日のおおやま兄さんスタエフを聞いて、これまた今後の方針を考えさせられます。。

 

昨日、自宅で使っている万年筆のカートリッジを交換しながら5年日記をパラパラとめくっていると、、、

おおやま兄さんとお会いしたのが丁度一年前でした。

 

ワタシにとって、兄さんとの出会いは大きな転機であったと思っております。

そしてその後の兄さんのご活躍には目を見張るものがあります。

例えるならばいい曲を書いているけど、一人路上で演っていたミュージシャンが、

プロデューサーに見つけられて、あれよあれよとデビューしたみたいな感じです。

(このプロデューサーが福井の杉田さんですネ)

 

 

もちろん行動力と成長への貪欲さがあっての事ですが、いつも見習う事が多いです。

 

 

万年筆とほぼにち5年手帳

cairnlcc.hatenablog.com

 

5年手帳はかなりおススメです。

昨年の同じ時期には〇〇があったんだーと振り返れます。

 

 

 

 

 

 

この細字が使いやすいです。
兄さんとお話したのは横浜でですが。
コレも横浜で買いました。
 
 
そして5年日記によると同時期に4号の退去が有りました。。。
なんだかんだで1年以上空部屋にしてしまった。
ダメなワタクシ。
 
 
ざっと振り返ると、
アレカラ
 
2棟売却
空室率は、、、ほぼ変わらず。
トラブルは増加中(下記参照)。
 
 
CFは増えているハズ。。。(修繕費支出が凄すぎて実感なし)
 
でも良いんです!
大切な仲間が増えています。
一生の仲間だと思っております。(ワタシがダークサイドに落ちなければ)
同志と呼び合う方も出来ました。
きっかけは、おおやま兄さんだと思っています。感謝しきりです。
 
 
 
多分今私は成長できないステージです。
全ての人に必ずある(ハズ)、いわゆる踊り場。
ここから上るつもりですが、下りの階段も有る。
 
ツトメ収入を基に誰でも辿り付ける場所に着いただけで、いわばハイキング。
ここから先は登山の世界。
白馬の唐松岳で言えば、丸山ケルンです。
それか手前の八方池。
ゴンドラとリフトを乗り継いで、小一時間を登山風味を味わいながら歩いただけ。
登山はこっから。
 
 
登山ならば、
登る山を間違えず、
登るルートを間違えず、
他人のペースに合わせなければ、
歩き続ければ必ず山頂にたどり着くハズ。
 
そこからは縦走するのか、下山するのか。
滑落するのか、
怪我して動けなくなるのか、
 
 
不動産経営は登山の如く!!!
すっごく当たっているような気がしてきました。
 
 

f:id:cairn3783:20200831055107j:plain

 
 
 
 
さて、
京都で盛り上がった昨日でした。

 

 

実は自分の放送を聞き直すことが結構あります。

日記を遡るのと同じような感覚ですが、

「好きだねー。自分が。」と家族に言われますw。

学生時代のあだ名がナルちゃんですからw。

陛下ではありませんヨ。

 

努力して、自分を好きな自分でいたいと思っています。

 
 
 
京都のホテルを考えているときになかなかアガルVLOGを見つけました。
 
 
モデルの大屋夏南さんVLOGです。
CHANELのイベントで滞在したそうですが、気分が揚がりました。
 
 
いろんなタレント著名人がいますが、ワタシは完全にモデル系方向にアンテナが向いています。
 
カッコイイ女性って良いですよ。
妻とか、子供にいつでもかっこよくいて欲しいと思うオジです。
 
多分ですけど、こういうの見ても良いと思う男性はあまりいないのではないかなあ。
(自然と)女性に向けた発信だと思うんです。
それが逆に刺さる。
そんな部分を不動産経営に生かせないモノでしょうかねえ。
 
 
 
 
今のところ今回はACE HOTELに2泊しようかなあ。。と思っていますが、まだまだ迷っています。
 
 

f:id:cairn3783:20201106073302j:plain

 

 

 

 

 
最後に、

実はなにか大きな問題が起こりつつあります。

大きな問題なのに詳細が分かっておりません。

入居者関係のトラブルです。

ワタクシこういうのは、妻に言いません。(怒られそうですが)

不安にさせたくないのです。

皆様どうでしょう。。。

 

悪いことを言いたくないのではなくて、

解決の筋道が付かない状態で、

トラブルと付き合う耐性が強くない人に話さないという事なんです。

 

まだまだ大家としての経験値を上げさせようと、試練がかってにやって来ます。。

いつも何かが起きているとどなたかに申し上げたことが有りますが、

古い物件を部屋数多く保有すると精神的には楽しいことばかりでは有りませんね。

 

ワタシは恐竜並みに痛覚伝達が遅いので、やれております。

イカーさんではないですが、よゐ子はマネしないでねです。

 

 

 

 

頑張ります!

 

 

 

応援のクリックをよろしくお願いいたします。


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

 

本日のプレさん

こんなことを書いているプレさんが、さすがの(経営)筋肉質だという事をワタシは知ってます。

 

 

本日のりんちゃん

今日(昨日)のブログ沢山の人が読んだら良いと思います!

さりげなく書かれている文体の中にどういう事を感じるかではないでしょうか。

 

 

昨日のカナさんは、トラブルに対して即座にリカバーをされてましたw

VLOG見てくれたKANA。

購入決定のお知らせだヨ    ただの戸建てでス

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

 

激動の月曜日が終わりました。

火曜日は落ち着きたい。

昨日はツトメ仕事で、TOP二人を前に企画のプレゼンをしました。

AMに美人さんとプレミーティングしたところ、彼女も準備をしてくれていたので、(プレさんについてのミーティングではありません)

プレゼンバトルにしようという事にして、会議の体裁は整いました。

プロジェクトに対して受け身なのか、前のめりなのか非常に性格がでますよね。

約束しても何もやらない人いますから。

ワタシなんかは他の人がやらない場合の事を考えて、先回りしてしまうので損な省分です。

 

この点、なんとなく不動産経営をされている皆さんは、自分から〇〇をしようという方が多いように思います。

 

 

 

f:id:cairn3783:20210702074130j:plain

このイメージが美人さんにもヒット。

 

 

 

 

 

 

さて、

急転直下の案件。

 

決まりました!

 

 

良い内容は口にすると逃げていくというので、我慢したのですが(1日だけw)、

無事に決まりました。

 

この件です。

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

こちらのブログで珍しく買う気マンマンだった物件が、蓋を開けたらワタシの要件を満たしておらず辞めたご報告を致しました。

 

 

数日後、不動産業者さんから電話が有って、売り主の勘違いだったことが分かり、

もう一度考え直さないでしょうか。。。と言われOKを出した次第です。

(やっぱり良い内容は昼間の電話でした。 ←悪い内容は夜電)

 

 

 

場所は。

 

京都市内某所です。

 

 

物件は。

結局戸建てです。

 

分かる人には分かるかもしれませんが、戸建てがたくさんあるエリアです。

 

普通の値段ですが、利回りがちょっと良い。

聞けば金額を100万円下げたところだったという事で、結局指値は不可でした。

 

 

たぶんワタシにしか刺さらない物件なのだと思います。

 

 

 

ここでおさらい。

ワタシはオーナーチェンジを好みます。

何故か。

時間が無いからと、遠方物件を再生させるのには膨大な時間と労力とお金がかかるからです。

近所でやればいいだけじゃないという突っ込みは無しでお願いいたしますw。

 

仮にこの物件が空き家だったとしたら、もう100万円は安くないと同じ利回りになりません。

そして、100万円安いという事は場所がもっと悪くて、長期間空家な物件で、傷んでいて何度も現地に行かねばならず、業者の選定もせねばならず、きっと年内はお金が出ていくばかりで入ってこないというか稼働しない。

いつ入居者が付くかもわからず、上手くいっても春迄待たないといけないかもしれない。

上手くいかなかったらずっと空室かもしれない。

近所じゃないから、手も出さないまま不良資産になっていくそんな状態だって自分の場合はあり得ます。。

 

それが、買ったその日からお金が入ってくるのですから、今の自分には合っています。

その分、成長スピードが出ない気がしますが、本件はそうでもないです。

 

 

簡単にいうと売った物件よりは、利回りが良くて、家賃もリアルに1万円/月 以上は多いです。

売った物件は価格>積算評価でしたが、

この物件は価格=積算です。

 

 

小さな物件なので、たいした影響はないですし、

小さな物件を買って資金が減るよりも我慢が必要な今だったかもしれませんが、

少なくともしばらくツトメ人を続けそうな感じなので、即行動しました。

 

 

決済は今月中旬です。

という事で、初秋の京都へ出張決定しました。

 

妻に報告をしたところナカナカの不機嫌感。

なぜ2泊するのかと、深くヒアリングされてしまいました。。。

 

 

今回は、ちょっと節約しようか思案中です。

フォションに泊まってみたいのだけど、2泊したらなんと10万円オーバー!

そりゃああかん。

やめます。

 

決済の絡みで、

あ、今回は契約と同時に決済します、

お金を下さないといけないので街中に泊まって、銀行行って、お金を下して(ここで銀行の予約が重要)、即移動して、決済滑り込みで行きます。

 

 

そうしたら、3号の絡みで遅くなった担当さんとのご挨拶面談&マウントとり(w)のアポイントも入れて、

当然3号も確認して、

きっとまたお金が出ていくのでしょう。。

 

 

なんにせよ一件は購入できそうです。

 

 

 

頑張りまーす!

 

 

 

応援のクリックをよろしくお願いいたします。


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

 

 

 

本日のプレさん

ダイソーで200円なのに、家賃は高いんだろうなア。

 

 

 

 

本日のりんちゃん

岡山のみなさんのレベルに脱帽しました。私なんぞ草野球レベル、嫌、それ以下です。

 

 

 

 

昨日のカナさん

たぶん忙しかったんだろうなア。

賃貸併用の見積もりを三種類 & 急展開

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

 

朝ですよ、朝。

Twitterが忙しい!

ほんと、駅のホームとか座席でニマニマしてますからみなさん気をつけてくださいよ。

変なおじさらリーマンになってしまう。

 

今日は美人ICと重要な会議があるんですから、

パリッとしていたいのに。

シワがよるじゃないですかw

 

 

 

という訳で、

天は我を見放さず。

急展開になりました。

朝から買い付けを発射です。

自分に対するモヤモヤはありますが、

お金を働かすべきかなあとは思っております。

 

 

魅力的な事業基盤なのか、、、。

そこは良く問いたいところですし、

今は基盤と言えなくても、有益なリソースになるかは大切なところです。

その点が、一棟目に飛び込んだ自分とは違います。

 

詳細はまたご報告致します。

 

 

 

f:id:cairn3783:20211004082653j:image

下鴨、三井別邸

 

 

 

さて、

美人ICとの会議で充実する予定の本日ですが、、、

誰かさんの影響で、おじさんキャラになりそうですよ、、、

 

 

昨日は久しぶりに半日集中して見積もりと、企画に打ち込みました。

定時で帰る予定が、集中していたら最後の退出者になりましたよ。

 

 

さあ、

みんな大好き賃貸併用の話です。

 

 

昨日は、2階建て賃貸併用の見積もりを三種類作成いたしました。

 

三種類。

 

木造

RC   

鉄骨   です。

 

 

興味ありませんか?

あるでしょう。

 

 

今のツトメ先が楽しいのはこういうところです。

お客様の状況やマーケットに対して柔軟ぬ発想できるのが楽しみです。

あとは経営ね。

 

 

 

計画概要は、

23区良エリア

2階建て 賃貸併用

広目の賃貸を6戸です。

 

 

詳しくは書けませんが、

木造とRC   の総工費差額が約1500万円でした。

坪換算すると17万円くらいかな。

鉄骨は重鉄でRC   とは500万円差くらいでした。

 

だいぶ内容を薄めております。

 

 

返済について、木造とRC   を比較しました。

なんと月に1万円程度の差です。

一応RC   の方が支払い大です。

 

減価償却は設備を含めて、RC   が年間に10万円ちょっと多い感じです。

 

固定資産税はRC   が高いですが、忘れました。

 

 

どちらが良いと思いますか?

 

鉄骨は営業戦略上やめます。

軽鉄で有象無象がわんさかになりますでしょう。

 

 

私はRC   推しでお客様にお話をしました。

 

理由がいくつかありまして、

まず、お客様が不動産投資家だという点です。

資産入れ替えがあるようなので、CFに大差なければ積算割れが少ない方を勧めたいと思いました。

実際には底地がありますから、担保割れにはなりませんが。

減価償却が子供の代まで使えるのはメリットではないかとも思います。

(減価償却は相続では引き継ぎですよね)

 

 

もう一点。

 

レインズを見ました。

ないんです。

マンションが。

 

マンション募集物件が無いんです。

 

 

察しの良い方は分かると思うのですが、

低層エリアで、通り沿い以外には中高層が建ちません。

という事は、今後もなかなかRC は増えないのです。

鉄骨はバンバン建つでしょうが、鉄骨歴20年以上のワタクシから言えば、賃貸経営には実に中途半端な構造です。

鉄骨はオーバーハングが利点ですね。

ほぼそれだけかもしれません。

あとは開口かな。

 

 

話はそれましたが、マンション募集が出来て、

物件としても老朽化しにくい点でお客様に訴求しようと考えました。

 

 

 

さあ、進むかな?

 

 

月曜日は企画で忙しいです。

頑張ります!

 

 

 

 

応援のクリックをよろしくお願いいたします。


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

本日のプレさん

世の中にはプレさんのような人がいるんです!

凡人のワタシは面白さで頑張ります。

 

 

 

本日のりんちゃん

気になるマスター。

りんちゃんは、パダワン?

 

 

 

本日のカナさん

カナさんファンは増えてます。

ギャルはいないと思いますケドネ。

男に惚れられるアラフィフセクスゥイです。

 

 

 

毎月100万円以上の支払いに耐えてきた  &  賃貸併用見積もりをしないト

こんにちはケルンです。

 

アラフィフの ツトメ人 以上  資産家未満の不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフイットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

本日は10月3日。

10月がスタートしております。

みなさんに言われてみれば、今年もあと2ヶ月。

TKはあと2週間。

1日たりとも無駄にできないような身の引き締まる思いがします。

 

今年の年末は自分の実家に帰省できそうです。

ここで父の想いを叶えてあげたいなあと思っております。

 

 

f:id:cairn3783:20211003090028j:image

故郷と昔の愛車

 

 

 

 

話は全く変わりますが、

おじさんの自覚があるみなさん。(年齢的に)

加齢臭対策をしていますか?

ワタシは洗顔の時に、ある部分をよく洗っています。

それは、耳です。

きっかけは、耳の後ろにある皮脂栓が臭いの基になりやすいと知ったことですが、

耳の後ろを洗うのと一緒に耳自体をよく洗うようにしました。

きっと効果があると思います。(洗えば分かる)

 

この秋冬は自分の装いを整えて、イケオジとなれるようにしようと思っております。

颯爽とツトメ仕事をして、

毅然とした態度で不動産経営に打ち込みたい。

そして何より、

素晴らしいみなさんとの交流と交友を、

増やして深めたいと思います。

 

 

ところで、

想いは、毎日口にしていれば、家族に伝わるようです。

なんの話?

ポルシェです。

「5万円持って木更津に行ってきなよ」と妻が言ってくれました。

どうやら年に数十回言っている効果が出たようですw。

なんにせよ想いは口にしてこそ叶うということですよね。

 

 

 

f:id:cairn3783:20211003090121j:image

昨日は思いがけず、ふふの話で盛り上がりました。

なんでも好奇心を持てば役に立つなあ。

 

 

 

さて、

ネタがありませんw

 

 

春からずっと行ってきた物件修繕&リノベ大作戦は概ね落ち着いてきました。

来月からは支払いも終わるので、CFが残るようになるはずです。

きっとそのはず。

この数ヶ月、毎月100〜150万円くらいの支払いを続けてきました。

ローンの支払いはもちろん別です。

全くお金が残りません。(そりゃあそうだ)

 

 

売却したお金には手をつけないように本当に気をつけています。

個人・法人で財布が違いますから、仕掛けとしては手をつけられないのですが、

仕組みとしてはお互いに流用できてしまいます。

 

今度の休みには総チェックしてやり残しが無いかを確認します。

そして確定申告に向けて、ここでチェックをしないといけません。

税理士とアポイントを取る必要がありますね。

 

 

そしてみんな大好き?賃貸併用。

 

本日は賃貸併用の見積もりを1件やらないといけません。

RCが基本と言われておりますが、鉄骨、木造と3パターンを作成して、

それぞれの効果についてシミュレーション&ご提案をしようと思っております。

 

総合的には木で落ち着くとお客様にとっては良いと思うのですが、

木になると建築会社の裾野を広げることにも成りかねません。

もう少しストーリーを考えないといけないなあ。

 

 

頑張ります。

 


人気ブログランキング

 

 

 

 

本日のプレさん

なんだかんだでご家族に愛されてマスネ

 

 

本日のりんちゃん

 

 

 

カナさんは、今ごろ筋肉痛カナ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

夜に来た不動産業者からの電話    まだ時ではないのカ

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを楽しみながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

 

台風一過。

台風一家をイメージした事、みなさんありますよね。

 

 

昨日は豪雨の中、とあるフェイマス世田谷駅エリアに行って、マダムのお話をじっくりと伺って参りました。

ツトメ仕事では人の話を良く聞くのに、

家では聴き手になかなかなれない。。

そういうものでしょうか。

 

マダムには、ワタシの話を沢山聴いてくれてありがとうございました。と感謝されました。

仮契約くらいしそうな勢いです。

まあちゃんとやりますけどね。

 

敷地が10坪くらいしかありません!

流石に狭小ではなくて、ただの小です。

 

 

f:id:cairn3783:20211002082124j:image

不発した物件

 

 

 

あ、それから、

昨晩自宅付近が停電しました。

東日本大震災時に備えたランタンで灯りをとれましたので、さほど支障はなかったのですが、

そんな時1番活躍したのがコレ。

 

 

 

 

1人1つありますと安心です。

単身赴任の方も、保険としてぜひご購入ください。

 

 

 

さて、

昨晩停電をする少し前に不動産業者さんから電話がありました。

 

 

悲しいお知らせでした。

 

購入を9割決めていた物件の入居者が退去するというのです。

 

 

以前より書いているようにワタシはオーナーチェンジを取得しております。

戸建ての話です。

 

買ったその日からすぐに利益が出るからです。

利益が出るまでのアイドリング期間もいりません。

 

 

今回決めかけていたのは、

京都市内某所

戸建て

利回り15%

オーナーチェンジ← 重要だった

駐車場一台あり← コレが良かった

 

 

こんな物件です。

いわゆる低廉な不動産。

退去したら絶対に結構な修繕費がかかるに違いない。

 

 

しかも、駅から遠いから入居付けには時間もかかるでしょう。

スーパーと信金は近いけど。

そしてノールック。

 

 

連日2連敗です。

 

昨日Pさんも言っておられましたが、

時間が自由になるようにしたい。

だから独立したい。

 

 

圧倒的に行動量が少ないんですよねー。

そのかわりに安定したベーシックインカムがありますが。。。

 

時はイマ   となりませんが

イマじゃないんだろうと信じて、頭金倍増計画かなあ。

 

 

f:id:cairn3783:20211002082249j:image

買わなかった土地

 

 

 

 

最後に、

昨日昼間によく分からない転職勧誘が有りました。

年収1000万円で、島根だそうです。

誰かの陰謀か。

2000万円なら考えます!

 

 

 

頑張ります!


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

 

本日のプレさん

ワタシと違って、年内には決めれちゃうんだろうなあ

 

 

 

本日のりんしょーさん

週末はネタが山ほどできるんだろうなあ

 

 

 

本日のカナさん

思った通り、カメラに夢中でした!

 

 

借り換えについて考えてみル

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

関東地方は本日台風に直面します。

2年前には4号物件で大被害を受けた台風。。

3号も毎年のように被害を受けてきました。

今回はどうでしょうか。

 

今後、台風の勢力が弱くなる事はないでしょうからそれなりにしっかりとした建物にしたり、マメなメンテナンスは必要ですね。

 

 

本日のプレさんが、外壁や屋根材の耐久性についてブログ記事にしておられます。

 

 

 

カナさんは、台風を横目に一日中、ヒャッハーと1レフ探しに没頭するのでしょう。

(絶対にそうだw    そして週末には買うとみた)

 

 

 

りんちゃんは、DIY夜練とみたw

 

 

 

 

さて、

本日から下半期。

今日は落ち着いて業務の整理をしたいと思います。

本当は中高層申請の近隣説明をやりたかったのですが、今日はやめましょう。。

 

 

本日は借り換えについての考察を。

先に言っておきます。低レベルでスミマセン。。

 

 

ワタシと同じ頃に不動産を始めた皆様。

「借り換えすれば良いや」

とか

「1億くらいの物件なら買えるんじゃない」

とかって思ってませんでしたでしょうか?

 

 

ワタクシは思っておりました!

お恥ずかしい限りです。

 

 

また、「数年たったら金利下げをしてもらえばいいや」とか。

 

 

実際には、、、

法廷耐用年数超え物件の借り換えはまず出来ません。

また、なんの理由もなく金利なんて下がりませんし。

 

 

(この裏で重要なミーティングが並行されていて、文が進まないw)

 

 

 

f:id:cairn3783:20211001084327j:image 

 

 

 

 

特に1号物件がそうです。

こちらの物件は昨日持株会社化を発表したSOBKで借入をしています。

 

全く素人の発想でした。

オーバーローン。

長期返済。

しかもわざわざ2年くらい期間を延ばした。

金利は3.9%です。

 

 

今は黒字で安定していますが、

かなり溜飲を飲んだ展開に苦心しました。

オーバーじゃなかったら即死していました。

 

 

この1号なかなか売れません。

昨日も書きましたが、売らなくても良いです。

1000万円位プライスを下げれば売れるでしょう。

しかし、そうすると譲渡所得税がガツンと来たものが下手をすると払えません。

1号は3700万円ほどを4年で償却しました。

つまり譲渡所得計算上は売値が3700万円低い事になります。

1000万円低く売っても、税がさがるのは200万円だけです。

なんだか効果が大きい気もしてきました。。。

どうなんでしょう?

 

 

このあたり詳しい方、得意な方がいらしたら教えてください。

 

 

不動産を始めた2年後くらいにC BKと仲良くしていて相談した事があります。

その時はなんだか制度融資があるけれど、金額が合わないみたいな事を言ってた気がします。

あの人よかったんだけどなあ、、、。

C BKはいつも突然人が移動していなくなります。

 

 

借り換えは賛否両論ありますが、

S OBKのように最初の一棟しかお付き合いしないとか、金利も絶対に下げないとかなら借り換えしても良いとは思います。

 

売却方法と共に、今一度落ち着いて考えてみます。

やっぱり1号は無ければマイナスに見られないから良いのだろうなあ。

債務償還年数もガクンと減るし。

 

 

中古を買う方は返済年数には気をつけましょう!

 

 

1号は粘って、土地値を残しても良いけどなあ。

 

 

まずは売上1億目指して、

頑張ります!


人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へ

他人に任せられない & 納得いく物件が出たヨ

こんにちはケルンです。

 

アラフィフのツトメ人&不動産経営者。

関東・北海道・京都で約100室を運営。

不動産のベネフィットを使って自分らしいオシャレライフを心がけながら、

魅力的な事業基盤を構築すべく奮闘しております。

 

 

 

朝ブログを書きかけましたが、

書ききれず。

 

あっという間に夜になりました。

 

 

今日はツトメ仕事が半期の締め日。

怒涛の一日が終わりました。

 

 

 

 

そんな中、

残念な結果が一つありました。

 

借り地をして、コインパーキング計画です。

地主の奥様からは承諾が出たのですが、ご主人がなんとなく不安だという事でNGだと連絡がありました。

 

これは失敗パターンです。

ワタシの場合、自分が話し方を非常に気にするので、お相手がどう思うかや、どんな反証が有るかを想定するのですが、

他人に任せると成功率がかなり下がります。

 

 

今回であれば、土地を占拠されないかとか、賃貸を滞納されないかとか、原状回復はどうなるかとかいろいろな懸念材料が出る筈です。

 

とにかくアポだけ取って頂いて、

地主さんには不利益がない事や、

ご事情で解約の時は応じられるなどを先に分かるようにしないといけませんでした。

 

 

せっかく業者さんにはシュミレーションしてもらったので、無駄にならないようにプランBで地主さんをご紹介しようと思います。

 

ワタシが言える立場ではありませんが、

皆さん視野が広くないので、目の前の件をどうするかという発想しか無いんですよね。

 

ワタシは、駄目でも何かリンキングできないかとか、ワタシが駄目でも他の人なら上手くいかないかとか、そっちを重視しております。

 

 

 

f:id:cairn3783:20210930194122j:image

30,000以上で売れたマイバック

 

 

 

もう一点。

まあまあ条件が良いと思った物件の連絡が入りました。

手答え有りです。

多分進めます。

 

一応、指値具合と、

入居者様の属性などをヒアリングしていただきます。

問題無ければ買い付け出して、キープします。

 

 

自分的には納得がいく物件ですが、

なかなか広がらないなあ。

 

 

 

f:id:cairn3783:20210930194312j:image

ガレージやりたかったゾ

 

 

 

 

もう一つ。

昨日ふと思ったんです。

 

1号を繰り上げ返済して、

残債を減らしたら売却できるのではないかと。

 

そうしたら、繰り上げ資金がまた戻ってくるのではないかと。

 

 

売却が決まるまでも、CFが増えるから、物件を買うのと違い意味が出せるのではないかと。

 

理論的には可能性がありそうでしたが、

譲渡所得税があまり減らないから、やっぱり資金は戻ってこないかな。

そりゃそうです。

 

 

しかも、B/Sの改善以外に1号を売却する理由が無く、B/Sが改善しても、手元資金がなかったら融資も出ないでしょうから意味がない。

 

 

もう少し考えますが、

やっぱり物件を買おうと思っています。

 

 

 

明日、ダメ元で湘南物件を聞いてみよう。

連絡こないぞ。

 

 

 

本日はこれにて。

頑張ります!


人気ブログランキング ブログランキング・にほんブログ村へ

 

 

 

 

今日御三方ブログがとっても良かったので、リレーブログを書いていたのですが、書ききれなかったのでお蔵入りにします。。