大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

良い不動産業者さんとは不意に繋がるものだヨ  融資も教えてくれました。

こんにちはケルンです。

 

緊急事態宣言が出ましたね。

期間は1ヶ月間。

ワタシ自身はあまり変化がない見込みですが、20時以降の買出しなどはしにくくなります。

こうやって感染者数をコントロールしながら、季節が変わって気温、湿度共に上昇するまでやり過ごす作戦でしょう。

それにしても受験生を抱える皆様や、高齢のご両親と一緒に暮らされている方なんかは大変だと思います。

健常者への影響や、人口に対する罹患率、血液型による対抗力、報道のあり方などいろいろと疑問や楽観論、非難などがありますが、いかなる病気にもかからないにこしたことはありません。

手洗い、うがい、顔洗い、マスクなど基本対策をサボらずにいくしかないですね。

 

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さて、

昨日のことですが、シラ電からの着信がありました。

売却関係の話かなと思いきや、物件紹介業者さんからの電話でした。

最近はそっけない気味にお話しをしていたのですが、珍しく会話の興味を誘う方でした。

 

先方には大変申し訳無いのですが、いつ何の物件を問い合わせしたのかも全くわからないお相手でした。

 

「以前に問い合わせをいただいた者ですが、その後どうですか?」というありきたりな話からでした。

 

常に検討してますよとお答えして、電話を切ろうと思ったのですが、何故か検討エリアとか、物件種別とか聞かれていっても悪い気がしませんでした。

 

こちらも、基本は千葉で築浅、築古両方見ている。公庫か地銀の土俵にのるものを探しているとある程度話をオープンにしました。

 

思い出してみると、1棟目も2棟目も3.4棟目も会話が出来る方でかつ、具体的な話を受け答え出来る方と縁がありました。

例えば、ある物件について問い合わせしても、それを基にして他の物件を紹介してくれる、そういった動きです。

 

簡単そうで、意外とそういう方はいません。

ただこの手が上手い方は、だいたいが売ったら終わりという傾向もあります。

まあ、餅は餅屋で、売るのもPMやBMも強い必要はありませんが。。

 

 

融資情勢も少し教えてくれました。

トラストさんはこのところ全く絡めないそうです。

噂通りですね。

銀行だと今はKだそうです。

ただし規模が小さい方で、首都圏神奈川方面がマッチング良しという事です。

ワタシはマッチングが良くないかな。

 

 

話を戻しますが、千葉ではないが横浜で紹介出来そう。築浅で8%くらいと教えてくれました。

早ければ今日情報をいただけるかもしれません。

ワタシも横浜に所有物件がありますが、言われた場所はあまり詳しくないエリアなので、要詳細チェックです。

 

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最近、いろいろと手を出していますが、昨日も書いた考えで、基準を持って淡々と当たり前にこなすようにしてきています。

そうすれば、基準の精度も上がっていくし、知識や情報もブラッシュアップしやすいです。

 

基準という点では、正月休みに物件価格や棟数を考えたのが役に立ちます。

1年で1から2棟が自分へのコミットです。

 

出来る事をサボらずに行う。

頑張ります!

 

不動産活動、一週間の振り返りをしたヨ

こんにちはケルンです。

 

売却査定の件、昨日位がラストかなと思っておりましたが、本日も何件か連絡がありました。

だんだんとイマイチな連絡態度や内容になっていく印象です。

業者さんによっては今日が仕事始めかもしれませんが、それならばそう話をした方が良いように思いました。

 

とにかく、依頼の発信者と受信者では時間の体感が全く異なる事を再認識しました。

昨日も書きましたが、営業やコンサル職に就く者は時々、仕事を発注する立場に身を置く事がかなり大切だと思います。

 

 

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さて、

年始一週間が経ちますので、現在のタスク進捗状況を記録します。

 

 

①売却活動

 ポータルサイト一括査定からたくさんの返答をもらいました。

 かなり具体的に厳しい回答をされたのが1社。

 こちらは依頼はしませんが、見解がはっきりしていてその点は素晴らしいと思いました。

 専任でオファーを出されているのが2社。

 一般でもいいからと言う先がその他数社。

 一般狙いの会社は収益販売系の不動産業者が多いです。

 来週には媒介先を決めて手続きします。

 

 

②新築アパート計画

 ご相談先に連絡をして、状況と懸念事項を共有しました。

 銀行からの紹介業者は未だ進んでおらずこれからというところです。

 融資審査とプラン収支検討を並行して進めます。

 

 

③中古物件

 資料請求をかなりしましたが、見に行きたいのは1〜2件くらいです。

 近くの物件を一つ見ましたが、妻にぶった斬られました!なかなか見る目が鋭く頼りになってきました。

 

 

④空室改善

 未着手です。繁忙期になります。具体的に作戦を立てないといけません。

 サブリース物件は後回しで、2号の1室と4号の1室を埋めたい。

 それで13万円/月位のCFになります!

 物件取得よりも効果が高い。。

 

 

⑤火災保険請求

 3件こなさないといけません。

 見積もり待ちです。

 

 

⑥申告関係

 レシート仕分けはしました。

 来週には税理士に送ります。

 

 

⑦勉強

 未着手。妻は毎日、宅建の勉強をしています!尊敬。

 

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最近、不動産は同じ事をたんたんと繰り返すべきという話がしっくりして来ました。

なるべくサボらずに毎月、毎週業務をこなす。

滞留させると訳が分からなくなるのでこなす。

毎月積立をしていく。

こういった繰り返しができれば、結果は毎年膨らんでいく。 

そういった意味で、物件は一つよりも二つ、二つよりも三つと複数あった方が良いですね。

 

頑張ります!

 

 

 

 

改めて物件の購入方法について考えたヨ  初期6年の方法

こんにちはケルンです。

 

今日は、なかなか寒い!

2度目の緊急事態宣言発令を控えて、気持ちも気温も冷えています。

 

実は昨日、今日と寝坊してしまいましたw

ツトメ仕事の出勤には間に合っておりますが、朝からバタバタとしてしまっております。

たかだか数日間の休みでしたが、随分と身体のバランスとリズムがズレてしまったようです。

 

 

たまにはコーヒーの話を。

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年始にドリッパーを新調(〜4杯分)
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豆は 萌季屋さんのケニア フレンチロースト
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コーヒーは深煎り派なので、若い方と話が合いません。。

 

 

 

さて、

年末から年始に不動産欲が膨張して、一昨日位がMAX。

少し気圧が下がってきてふと冷静に考える事が増えて来ました。

 

既存物件の稼働率と利益率を上げる事は当然継続。

売却はここ数日記事に書いたりツイートしていますが、依頼先を決めるのもなかなかストレス。

ワタシは性分的に、懇意先に絞ってお付き合いするのが合っているなあと再確認しております。

ただ、ツトメ人目線で、営業やコンサルのやり方については、本当に考えさせられました。

最初のアプローチはやはり重要ですね。

 

 

そして考える事は、物件取得についてです。

 

今朝ふと思いました。

仮に新築計画が進んだら、しばらくは売上が増えないなぁ。一年位は。

場合によっては経費(期中金利や土地分の返済)だけ増える。

竣工しても、家賃が入らないかもしれない。

そう考えると、新築はある程度経営が拡大した方がやるべきだな。(自分はギリギリ入るかな)

若しくは、最初の一棟目にやるか。

メリット.デメリットがあるけど。

 

仮に不動産経営を始めたい方がいたら、今のアドバイスは、

○毎年1棟ずつ購入する

○6年目以降は1棟ずつ売る

○上記を繰り返す

 

これが出来たら、とても良いのではないかと思います。

その為には最初からB/Sを意識しなければならないですし、築古レバ物件は後回しにしないといけないでしょう。

 

ただ月に30から40万円のCFであれば、

40÷30%で133万円/月売上(粗利30%としたら)

家賃4万円として34部屋

8部屋位のアパートなら4棟から5棟

 

これにかかる物件総額は利回り7%だったら約2.3億。

平均が5000万円から6000万円。

ちょうど先日の数字に近い。

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

ただ首都圏の都心から1時間圏内では難しい数字ですね。

家賃8万円のファミリー向けで4戸から6戸の方が現実的かもしれません。

研究します。

 

こうやって経営規模が増やせられれば、資産バランスも悪くないでしょうし、6年目からは売却と購入を繰り返せば、売却益を使って同じ棟数でも規模拡大や家賃アップができるでしょう。

小規模企業共済などを使って、利益のコントロールと自己資金調達もしやすくしたらなお良いと思います。

  

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これに対してワタシは、、、

1年目 築古アパート

2年目 築浅アパート&築古RC&築古RC

3年目 築古戸建て

4年目 築古戸建て&築古戸建て

5年目 築古戸建て

という無計画ぶりでした。

 

まあ、毎年増えてるから良しとしましょう。

1年に一棟ずつ売却する物件自体はありますからね。  

 

と、こんな事を考えております。

何か皆様のアタマを刺激する部分が有れば幸いです。

 

しかし、不動産は時間がかかりますね。

だからこそ成長できるし、失策も挽回するチャンスが出来ます。

自己資金がある方は良いなあと思ってしまいますが、そういった方々も種銭作りには時間がかかっていたり、医者や弁護士で融資を引ける方も資格を取得するのには、それこそ物心つく頃からの不断の努力をされていたりする訳です。

やはりトータルでみれば時間がかかる。

この点を忘れずに、経営者として日々成長したいと思います。

 

頑張ります!

 

 

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ツトメ人仕事と不動産経営の相乗関係についてだヨ

こんにちはケルンです。

 

売却活動の件、本日も大手不動産会社より新たに連絡がありました。

内容は挨拶でした。

一週間ほどで査定を出してくださるとのことです。

現在のところ4社よりレスポンスを頂いた状況です。

 

悩ましい。。

何社に媒介を頼むべきか。

ワタシは売却経験は無いのですが(ツトメ人仕事では複数回有り)、媒介契約はした事があります。

その際は専任でした。

今回は一般でと思っておりますが、恐らく不動産投資の見込み客を抱えている不動産屋が強いですよね。

そういう点で、大手不動産会社はどうだろうか?力があるだろうか?と思います。

また取引もクリーンにやられますので、買い手からすれば安心感が有りますが、売り手からすれば要求も多そうなイメージがあります。

 

何事も経験なので、大手と不動産投資系の不動産会社と両方に依頼して、動き等を検証していきます。

 

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さて、

ツトメ人仕事は、本日から始動となりました。

週末からの緊急事態宣言発令を見据えてどう行動するかを、常に考えねばなりません。

ワタシのツトメ人仕事は賃貸住宅の建築です。

我々不動産経営者とは異なり、一般の大家さん、オーナーさんは「問題」がなければアパートやマンションなんて建てません!

土地が空いていようが、空室が有ろうが、困っていなければ建物なんて建てないのです。

不動産の売却もよっぽどメリットがなければやりません。

1円も利益が無くても、固都税でマイナスがあっても現状維持です。

 

2021年は不動産関係のトピックスに乏しく、個人的には未だ訴求点が見出しにくい状況です。

 

一応ネットで2020年の不動産市況を振り返って調べましたが、意外な事に下期はマンション販売は盛況でした。

地価は横ばいですが、インバウンドマネーが流入していた地域はややマイナス。

オフィス需要はマイナスですが、居住用は堅調。

うーむ、なんとも訴求しにくい。

 

こういう時は、考えていても良くないので、いろいろな方と話をして閃きを探そうと思います。

 

やっぱり転廃業ニーズかなぁ。

 

こういった建てる側の視点は、不動産経営から見ると反対側の視点です。

ワタシの特徴はここにあります。

川上物件にはなかなか巡り合いませんが、面白い情報に触れたり気づきが多いのも事実。

 

ツトメ人としても、賃貸住宅や資産税コンサルをしていても、賃貸経営を実際にしている方はかなり少数です。自分の状況や経験をオープンにするとかなり頼られます。

 

この両輪を上手く回せたら強いですが、、、空回りも多い。

悩ましいところです。

 

 

ただツトメ人は時々、発注者になる経験をすべきだと思います。

単なる買い物ではなく、取引が数週間からすうかかかるような購買経験はツトメ人仕事にかなり生きます。

冒頭の売却関係でも、スピードの重要性や、その内容、出遅れた時の挽回の仕方、ヒアリングの重要性、話す口調、、、、いろいろと気づきます。

 

今年もリタイアは無いと思いますので、ツトメ人仕事と不動産経営に相乗効果が出るように、ボヤッとしないで、何事にも敏感にいきます。

 

ただし、家族には同じ事を要求しないように気をつけますw

 

 

頑張ります!

 

 

 

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2021年まずは1号物件の売却活動をスタートしたヨ

こんにちはケルンです。

 

本日から仕事始めの方も多いですよね。

ワタシは明日より仕事です。

週末には緊急事態宣言も発令されそうですし、2021年、勢いをつけにくいスタートとなりそうです。

 

ワタシのテンションも下がってます。。

先ほど妻に言われました。

12月29日のテンションと比べたら天と地だと。

不動産経営のことを考えていると、ツトメ人とのデュアルワークが絶対に安定するなあ、と思いますが、いざツトメ仕事となると仕事が嫌いでもないのにテンションが低くなるのは何故で

しょう。。

 

ツトメ人を続けるか、リタイアするか、リタイアしてからどうするのか?

サラリーマン大家の皆さんには必ず付き纏う問題ですね。

 

 

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必ず晴れると信じて頑張りましょうー。

 

さて、

年末年始でやることに決めておりました物件の売却活動をスタートしました。

売却活動というと大袈裟ですが、不動産ポータルサイトの一括査定を利用して数社に情報を発信しました。

 

中には三箇日にも関わらずメールで査定を受け付けた旨と簡単な私見をいただいた先もあります。大変印象良く思いました。

 

一方で、すぐに媒介契約を申し出てきた先もあります。

いわゆる大手不動産会社です。

大手に依頼するのは吝かではないのですが、その会社に依頼するとワタシに良いことがあるというプレゼンが有りません。

顧客に対して提案・プレゼンをするという意識がないのでしょうか。。

不動産業者さんにはいつも?がつきまといます。

 

■ワタシは今年売却をすると決めている。

■今週は一括査定先の情報を集約する。

■その中でいくつかの会社に媒介契約をしようと考えている。

■希望売却価格を書いたが、その金額にこだわる訳ではない。

 

こう言ったことをお話ししたのですが、レスポンスがいまひとつです。

電話で顔も見れない中でファーストコンタクトなのですから、もっと印象良く思ってもらう工夫が要るのではないでしょうか。

 

あとは管理会社への義理をどうするかとか、関係している売買系の不動産会社に声をかけるかどうかなど思案のしどころもあります。

売却手数料無しという会社もありますし、、、。

まあ、なんにしても売却はします。

 

 

売却価格に関してはローン残債+譲渡所得税+数百万円位を想定しております。

利回りは8〜9%位。

 

売れないと困る訳ではありませんが、総合的なポジションを上げるためには必要です。

 

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もう一点。

購入活動の方も色々と動き出しました。

昨日のブログで一つの考察について書きましたが、購入に関しては複数件を並行して行っていこうと思っております。

新築案件は引き続き検討を継続していきます。

こちらは地銀や信金を中心に具体的な融資づけができるかがポイントです。

手残り20万円位を目標としております。

 

中古案件については、グロスで6000万円程度を意識して公庫利用を想定しております。

融資期間15年程度となるでしょうから、その中で10〜20万円の手残りが残せる事。

積算評価乖離が少ない事。

これを満たせる物を探して、常に具体的に検討していきます。

 

 

それにしても、1月から3月は出費が多くなります。

固定資産税の支払いが数件と、入退去に関わる各種コストです。

一番大きい固定資産税の支払いは済ませましたので若干気が楽ですが、

支出の管理も課題の一つです。

 

確定申告もあるし、決算もあるし忙しくなりそうです。

頑張ります!

 

 

 

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今年目標とするCFから必要な購入棟数を考えたヨ

こんにちはケルンです。

 

新年という事で皆さん今年の目標を設定されておりますが、ワタシは目標設定と目標に対する拘りを保つのが上手くありません。

 

手帳の利用も不得手です。

結局今までの中で一番上手く自己管理できる方法が、アプリの活用です。

スケジュールもカレンダーアプリへの入力、ToDoも気付いた時にToDoへ入力、そしてリマインダーの設定。

これが一番自己管理に合っております。

 

予定の管理は上記で概ねできるのですが、欠点が有ります。

アプリ入力だけではPDCAの観点で「C」が出来ません。

そこで記録をつけるようにしております。

 

ほぼ日手帳のWEEKLYダイアリーに電話やメールで回答した事を記録しておきます。

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例えば入退去の連絡やトラブルの報告等です。

これで イツ・ダレガ・ドウシタノカを記録しておきます。

こちらのメモ帳は、90×140×3というサイズなので苦なく持ち歩けますのでツトメ仕事でも休日でも持ち歩いています。

そしてサボらずに記録をするようにしております。

これが結構決算や確定申告の時期に役だったりするんです!

2018年からこのスタイルですが、3年続きました。(珍しい)

 

過去にも同じことを書いておりました。。

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

さて、

正月休みにやろうと思っていた不動産活動について少しづつですがこなしております。

本日はその中でも重要度が高いと思っている今年どういう物件を購入するために動いていくのかを考えます。

 

先日、妻に聞かれました。

「来年(2020年末)の目標とかあるの?」
そこで答えたのが、

「月に20万円位は手取りを増やしたい」という事です。

 

そこで月に20万円のCFを得る為にはどういう物件を購入する必要が有るのかをまとめていこうと思います。

 

 

 

 

検討のベンチマークとなる購入条件について

 

利回り10%   

自己資金1割

借入金利1.5%

融資期間20年(15年であればなお良い)

公租公課、管理費等は考慮しない

 

1棟で目標達成が出来るケース

利回り10%ですから

返済率を60%とすると、、

 

売上=返済額(60%分)+CF(240万円/年)

CFが40%で240万円ですから、売上が600万円という事になります。

 

600万円が利回り10%ですから、物件価格は6000万円。

これで検証すると概ね上記借入で合ってきます。

自己資金分CFも若干増えます。

結構、現実的かもしれませんが、、、月当たりの必要家賃は50万円です。

これを家賃5万円の部屋ですと10部屋必要という事になります。

結構なスケールです。(家賃4.8万円に管理費0.2万円位だと現実的かも)

現実的には3階建てで3×3の9戸でしょうか。

築古物件ですと家賃が3.2万円位です。コレですと16部屋必要になります。ウーム。無くはないでしょうが色々と大変そう。。

 今までの経験上、部屋数が多いと経営効率が落ちます。

1棟取得の目線でいくと5万円位の家賃がとれる物件ならばという条件付きですね。

このケース、私の場合は2号が丁度この条件ピッタリに当たります。

 

借入条件を変えて考えてみます。

金利1%、30年返済の場合。

要は新築だとしたらという想定です。

利回り10%は(千葉の場合)非現実的だと思うので、7%もしくは8%とします。

同じ式で考えると、

8571万円=7%  この場合、月返済が約25万円でCFが約25万円となります。

7500万円=8%  の場合は、月返済が約22万円でCFが約28万円となります。

 

今トライしている千葉市新築案ですと、7%想定とした場合には、

月返済が34万円でCFが約20万円。。となれば良いかもしれません。

 

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2棟で目標達成が出来るケース

 1棟での場合でシュミレーションした結果ですと単純に3000万円位の物件を2棟取得という事になりますが、これは現実的ではないでしょう。

理由は1年で2件の融資承認を得る必要があるからです。

現実的にはローンは通って1件だと思っています。

一応試算上します。

 

月返済約13万円+月CFが約12万円。

この場合、現実的には家賃6万円の部屋で4世帯でしょうか。。

間取りが1DK以上の物件ですと、可能性が有ると思います。

 

それよりも現実的なのが、現金築古戸建て1棟とローン利用APの組み合わせでしょう。

 

戸建てで月に5万円CFとすると、APでは15万円CFが必要です。

その場合は、

物件4600万円  年間売上460万円(38万円/月)

月返済約20万円+月CF約18万円

 

38万円の月売上という事は2階建てですと、家賃5万円目線とすると8部屋です。家賃3万円でしたら12部屋です。

 6万円ですと6部屋です。

 

 

実際に物件検索をしてみたところ。。

以上のように欲しいCFから物件価格を割り出していき、この条件で物件の検索をしてみました。

利回り10%以上、1棟AP、3000万円以上で検索すると千葉県内で278件がhitしました。

 

4000万円以上で187件。

5000万円以上で128件。

 

このスクリーニングで探していけば、該当物件は見つかりやすいかもしれません。

早速これで1棟資料請求しました。

 

 

まとめ

買いたい物件を探す。当然皆様行われていると思います。

その探し方は、利回り基準を決めて探す、エリアを決めて探す、駅からの距離で縛って探すなどいろいろと有りますし、これらを複合的に所謂クロス検索して探している方も多いと思います。

 

強引に年初目標につなげる訳ではありませんが、

目標を達成するためには年間目標を月に落とし込んで、

月目標を週に落とし込んで、

週目標を稼働日に落とし込んで考えれば達成しやすくなります。

コレを物件探しに応用して物件の指標を設定知すると効率よく目標に向かって進んで行けそうです。

 

仮に今年これが達成できて、来年も同じことが出来ればそれで月に現状+40万円のCFが増えます。

売却もするからもう少し規模拡大が必要か。

利益UPも同時に進行していかねばなりませんが。。

 

あとは検証するだけ。

頑張ります!

 

 

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正月休みは明日までということに決めましたヨ

こんにちはケルンです。

 

正月からすっかり逃げ恥にハマっております。

それから孤高のグルメ。

正月特番に関心がない人枠です。

ただ今年の正月テレビは過去放送の傑作選が多いようで、コロナ対策の関係でロケがしにくいのが原因なんでしょうね。

マスクばかりの絵面も美しくはありませんしね。

 

箱根駅伝では驚きの結果となりました。

ここ数年、箱根駅伝=青学の動向となっております。

明日はどうなるのでしょうか? 

 

 

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さて、

家族と話をして、本日まで正月休みということにしました。

明日はまだ3日ですが、明日からは各自動こうという事になり、そういう形でメリハリをつけます。

 

という訳で本日は物件検索だけをしたような状況です。

 

 また明日よろしくお願いいたします。