大家とツトメ人

サラリーマンをしながら大家業にはげむ日々のブログです。保有戸数も借り入れもタップリあります。生涯困らないポートフォリオを構築しながら、おしゃれライフスタイルを送りたいそんな40代の日々です。 

なんだかんだで不動産的に刺激を受けた連休でしたヨ

こんにちはケルンです。

 

皆様、連休はいかがでしたか?

コロナ以降、最大の人手だったようですね。

 

昨日は丸の内に出かけました。

東京の方にはいうまでもありませんが、

丸の内は東京駅と皇居に挟まれたエリアで、

近代的な高層ビルと、歴史を感じさせる昭和のビルが混在しています。

 

ビジネス街には違いないのですが、セレクトショップハイブランド、カフェが多くあり、ここ数年は一番良く行く大人な雰囲気のエリアです。

 

人手はまずまずでしょうか。

混在はしていませんでしたが、カフェはどこも盛況で、みんな楽しそうでした。

 

コロナ感染のリスクについては、決して楽観視できませんが、確実に雰囲気が変わりました。

 

ワタシの実家の父母にも少し気持ちの変化が出てきたようで、年内には一度会えそうです。

 

 

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さて、

ワタシの連休は一方で、不動産比率高めの3日間でした。

土曜日は仕事なので3日間です。

 

初日は、

遠方からたまたま関東に来られると伺ったdさんとお会いして、数時間ですが、充実した時間を過ごしました。

不動産経営方針を話し合ったり、dさんがどのように事業拡大をしてきているかを伺ったり、申告や経費の関係、ほかの不動産経営者さんの話など、

ツトメ人生活ではあまり口にして話さない事を話す貴重な時間でした。

 

 

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

 

2日目は浅草へ。

物件を見に行った訳ではありませんが、

妻社長と一緒に自然と建築現場や駐車場を見たり話をしながら、数カ所を散策。

少し先には京都に行きますので、久しぶりの京都も楽しみ。

いただいた家賃のありがたみを妻社長にも共有してもらうべく、少しリッチなスイーツを賞味。 

夜は家族で珍しく飲み会。

やはり家賃に感謝して乾杯。

 

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昨日、

昼間は先述の丸の内へ。

珍しく気に入ったシャツを購入。

銀行とか業者さんとかに会う際に着て行きます。

 

そして夜。

初めてのオンラインセミナーを受講。

 

 

なぜ初めてだったかというと、

こういった催しは大抵が土曜日開催で、ワタシはツトメ人仕事のために、開催時刻に間に合わないのです。

今回は、ゲストに極東船長さんがご参加という事で、即決参加しました。

 

20時より23時過ぎまで、充実した時間でした。

 

はっきり言って、チケット代は安い!

ワタシ的には3万円位の価値はありました。

つまり1時間1万円位は払いたいという気持ちです。

 

防人レボリューションさん、

思いっきり同世代です。

不動産キャリアはワタシの倍くらい。

いままで目にしなかった購入のされ方でした。

 

そして爆速。

ずっと年に3棟以上程度を買い増しされた行動力。すごいの一言です。

 

仲がよろしい筈のニーノさんや船長も、セミナーの場で質問されている内容があったのは印象的でした。

 

人それぞれ、やり方が違うのだろうなあと。

 

ちょっと思いついたセミナーの題材があるので、

ニーノさんへ投げかけてみます。(面識はありませんw)

 

 

そして今朝。

昨晩からの落差で、なんだか調子が狂ってました。

長期休暇が明けたような気分です。

なんだか不意に不安になってしまいました。

規模はともかく、自分も成長拡大できるのだろうか。。

今が見直しのタイミングなのかもしれません。

 

やるべき事を決めて、優先順位を決めて第3四半期を無駄にしないように。

 

頑張ります!

 

 

 

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台東区浅草で新築(土地から)利回り何%物件が建てられるかシュミレーションしたヨ

こんにちはケルンです。

 

一昨日、車の出が多くて混んでいたと書きました。

すごいですねこの連休の人出が。

ニュースでも渋滞の話題を何度も目にしました。

実際盆暮れ正月よりも渋滞しているように思います。

 

横浜に住んでいる親戚が箱根に出かけたという事なのですが、

横浜に帰ってくるのに4時間位はかかったようです。

私も昨日箱根に行こうと一瞬思ったのですが、

渋滞情報を見て辞めました。

正解でした。

 

 

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さて、

そんな事もあり、実務も兼ねて昨日は妻社長と浅草視察を行いました。

 

浅草界隈では常に10階建て前後のRC物件新築現場が稼働しています。
多くは電鉄系不動産会社やマンションデベロッパーが地上げした現場です。

分譲案件もあれば、賃貸案件も有ります。

昨今の情勢にもかかわらず、ホテル現場もまだ数多く有ります。

 

台東区といえば、

上野駅の東側は、都市計画法上の用途地域がほぼ商業地域の新築激戦区です。

 

一昨年の地価上昇率は全国一位でした。

それだけ土地売買が多いという事でしょう。

売り手市場だと推察できます。

 

では、そのような場所で個人で土地を買ってRC案件を建てられるのか
利回りは何%程度見込めるのか。

超簡易的にシュミレーションしてみます。

 

 

題材はコチラ

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浅草5丁目

 

浅草寺の北側エリア。

地下鉄のどの駅からも徒歩15分弱という立地です。

 

用途地域は商業地域。

建ぺい率  80%

容積率  360%  (前面道路幅員による)

高度指定 なし

日影規制 なし

前面道路 6m (セットバック不要とする)

面積   130㎡とします。

 

先ずは最大延床面積を考えます。

130㎡×360%=468㎡  (142坪)

次に1階あたりの住戸数を算定します。

130㎡×0.7=91㎡ 

91㎡÷25㎡≒3.6  → 4戸 (22㎡)

 

廊下、エレベーター等の共用部の大きさを考えても、4戸が現実的だと思います。

したがって22㎡×4=88㎡が一階当たりの床面積。

 

建物の階数は

468㎡÷88㎡=5.3  → 5階

 

むむ。。。

 

4戸×5階=20戸ですが、

エントランス、自転車置き場、ゴミ置き場、避難経路を考えると、

1階は取れて1部屋でしょう。

そうすると17戸。

 

むむむ。。。。

 

周辺家賃は管理費込み8万円~9万円に届かない位。

仮に8.5万円/戸としましょう。

 

8.5万円/戸×17戸=173万円/月×12か月=2076万円/年

 

2076万円÷8%=25950万円

 

。。。

8%目線とすると

約2.6億円総工費ということになります。

 

7%で

約3.7億円

 

6%で

約4.3億円です。

 

こちらの土地が1億円ですので、

建築費はそれぞれ

8%→ 1.6億円

7%→ 2.7億円

6%→ 3.3億円  

5%→ 5.2億円で出来ればよいという事になります。

(6%でも厳しそうなので、唐突に5%)

 

どうでしょう?

建設費を考えるにあたって、

共用部等を含めた施工床面積を建ぺい率×階数とすると 520㎡となりますので、実建設費は約5億円でしょう。

諸費用除く。

昨今の相場を考えると6億近いかもしれません。

 

という事は、よくて5%となりますね。

 

ちなみに利回り計算をするには

坪単価×坪数×1.133~1.21が建設費です。 (申請設計料、消費税込み)

表面利回りに諸経費は含めませんので注意が必要です。

諸経費の目安は15%くらいだと思います。

 

23区の場合ですと必要な諸経費に水道局納付金は要りませんが、

行政庁によってはこれが戸数+1~2×20万円強ほどかかります。

 

その他諸経費としては、不動産取得税、建設期間中の金利

諸経費とは言いにくいですが、解体費用、地中障害対策費用が必要になります。

 

諦めモードになってきますね。

という事で、戸数がもっと取れてこないと一事業として成り立たないという事ですネ。

 

 

ですからもっと階数が取れる必要があり、前面道路の幅員が重要。

採光を考えると道路間口が広いにこしたことは無い。

今回自分で計算してよく分かりました。

 

と、、こんな事を毎日(ツトメ人では)やっております。

おい、ちょっと計算してくれみたいな方がいらしたら声をかけてください。(礼節のある方に限る)

 

それでは連休最終日を楽しみましょう!

 

 

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不動産経営者さんにお会いできて嬉しかったヨ

こんにちはケルンです。

 

連休って最高!

議員で月に一度は連休法案を出す人がいたら、一生懸命応援しますヨ。

 

しかし今朝は車の出が、かなり多かったです。

千葉から外環を使って、柏に行きたかったのですが、

外環は三郷を中心に渋滞していたので、途中から下道を使いました。
功を奏せず、三郷、流山、柏と何処へ行っても車の流れが悪くイライラしてしまいました。

 

まあ、みんなこの連休を待ちわびていたんだろうなあ。。

 

 

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静岡の河西珈琲店

 

さて、

世の中には様々な業界があって、

その中に色々な考えの人がいて、

その時々で本流とされる時流があります。

 

不動産投資ですと、ワタシは亜流

投資ではなくて、経営だと思っているので本流でなくても自分は良いのですが、

それでも、いつも堂々とはしておられず、Twitterを見ては身を縮こまらせています。

 

堂々とすれば良いじゃない、きっとそう言ってくださる方はおられると思います。

でも、今の巷では失敗とされている事を殆どやっているワタシとしては、

そう簡単には割り切れません。

 

失敗とは思っていないんです。

5年は生きながらえて、少しは規模を拡大していますから。

もう5年前進していければ立派な成功だと思います。

でも毎日思うんです。

そして同時に思わないようにもしています。

どうすれば良いのだろうと。

 

いきなり重くて、面白くもない話を書きましたが、

そんな事を抱えながら、毎日不動産経営の進展と、ツトメ人での活躍に取り組んでおります。

 

そんなワタシの話を、色々と傾聴してくださる方とお会い出来ました。

 

貴重な時間でした。

赤井先生や、加藤先生とお話ししたのとはまた違う充実感。

たったの2時間でしたが、1秒も気まずい思いをする事なく、お話をする事ができました。

 

詳細の内容はお相手に迷惑をかけるといけないので控えますが、

ワタシの規模感とか、抱える問題、展望、思っている事をさらけ出してお話しいたしました。

もともと人間関係は自己開示からと思っているので、会いたい、話したいというお相手には殆ど隠し事はしません。

 

そんな話にいくつも共感してくれました。

ワタシの考え方を褒めてくれたりもしました。

良い事を聞いたとも言ってくださいました。

 

頭の良い方でした。

素直な方でした。

イケメンさんで、嫌味のない方でした。

 

物件の購入方法も極々正統なのに、新鮮な気づきと驚きを与えてくれました。

 

ワタシは理由もあって、車は新車で購入して乗っています。

不動産投資家としては、非難される(時流)の行為です。

ですから車に乗って会いに行くのは、

値踏みされるのではないかと思いって実は怖かったのですが、

新車購入であることも自然に認めてくれました。

 

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不動産をやっている人は色々な人がいます。

その方々で抱える背景も違います。

目的も違えば、その目的ですら持っていない方が世の大多数です。

 

何より不動産投資家なんて、賃貸経営者の中ではマイナーな存在です。

ワタシはお客様に賃貸住宅建築をしていただく仕事をしていますので、

いかに不動産投資家が少ないか良く分かります。

滅多に出会いませんから。

賃貸住宅のほとんどの所有者は、相続や他の事業でその底地を取得した方々です。

 

話がそれました。

昨日も書いたのですが、最近急に色々な方とお話しさせていただき、

色々な事を教えていただく機会が増えてきました。

とても有難く貴重なことです。

 

その中でワタシは自己開示をしながら、自分の思っている事や問題をお話しして、

お相手様からは気づきを頂ければ良いと思っています。

そんな中で自然と交流してゆける不動産の友人が出来ていき、

いや、友人というよりも同志か!

同志を見つけてゆき、一緒に進んで行きたい思っています。

 

 

また熱めに綴ってしまいました。

こうやって自分を鼓舞しながら、

立ち止まらないように、勇気がなくならないようにしているという部分もあります。

 

雪が降る前にもう一回札幌に行かなくては!

今日、dさんにもその話してしまったしw

 

頑張ります!

 

 

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ブログに込めているワタシの想い。 10,000PV分の感謝だヨ。

こんにちはケルンです。

 

本日も朝5時起き。

現在6時15分。

溜まった一週間の書類処理に1時間かかりました。

 

具体的には家賃明細の確認、スキャン、税理士への送付をChatworkにて行う作業。

これは本当に楽です!

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

スキャンはこの作業では定番のScanSnapを使っています。

スキャンスピードが速くて、A3もスキャン出来て、大変使いやすい。

名機です!

 

 
 
以前はコチラを使っていました。
でもix500とかix1500の方が絶対に良いと思います。
サクサクスキャンできます。
値段は高いですが、大家には必須のPC機器だと思います。
おススメです。
 
そして、各種返信書類の署名捺印等。
毎日、郵送物があった時に行えば良いのでしょうが、ツトメ人をやってますと平日は行う気になれません。。
 
 

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studio m’で買ったカップです。
 
 
さて、
2019年11月10日にスタートした当ブログですが、
おかげさまで、先週10,000アクセスを超えることが出来ました
 
記事投稿数が158(今回含む)。
47名の読者様とTwitterや健美家愛用者様等に支えられて、運営が出来ております。
 
最高アクセス記事はコチラ

cairnlcc.hatenablog.com

 赤裸々なブログスタイルが評価されましたww

 

 
ブログというものは不思議なもので、最初は自己発信・自己満足でいいと思って始めました。
しかし、毎日のアクセス数が気になってしまい、
書きたいことと、好まれる事とのバランスが難しいなあと思っております。
 
ブログ運営10カ月なので、平均すると1000アクセス/月。
ただ、ここ数カ月は3000アクセス/月位を頂いていますので、ここ数カ月でグンとご覧いただいている方が増えたという事だと思います。
 
 
そして、ブログ⇔Twitterで個人的に連絡頂く事も増えてきました。
孤独なブログから、コミュニケーションツールとしてのブログに変わりつつあります。
 
 
ワタシのブログは以下のような事を考えて綴っております。
 

■ 不動産は投資ではなく、事業経営だヨ

■ 個人融資枠の限界状態からの事業拡大

■ ツトメ人仕事で得られる、不動産経営のノウハウ展開

■ 不動産経営をしながらのオシャレなLifestyle

■ デュアルワーク、デュアルライフへ

 
赤裸々な自己開示と、飾らないスタイルが信条です!
 
Twitterを見ていると、
このご時世にどんどん融資を引く方が目立ちますし、
高利回り物件や、土地購入新築RC建築などの、
華々しい話も目立ちます。
 
しかし、みんながみんなそのような状況とは限りませんし、
様々な苦労をこなしながら大家業・不動産経営を行っている筈です。
 
ワタシは高利回りでも、高収益でもありません
 
それでも日々考えて、
人とのつながりで気付きを頂いて、
成長と拡大をしていきたいと思っております。
 
 
最後に、
ワタシが成長スピードを上げる為にも、お願いです。
ちょっとワタシが気になるなあと思ってくださる方がいらっしゃれば、読者登録やブックマークでつなばりませんか?
また、相互リンクをしませんか?
 
イイヨと仰って頂けると嬉しいデス。
コメントやはてブ、TwitterDMお待ちしております。
 
それではよろしくお願いいたします。
 
 
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ツトメ人とセミリタイアについてだヨ  大家ブロガーさんのブログより

こんにちはケルンです。

 

菅政権になって、株価上昇??そんな話を目にしました。

数日前に株売ってしまいました!

 

1万円くらいww

 

ワタシ、不動産経営には一生懸命なのですが、株も為替もとにかく苦手。

練習で買ってみたミニ株ですら、800円の損切り。。

 

それでもかなーり持ち直して損失が千円切ったら売ろうと思っていたので、嬉しかったのですが。

不動産以外はやはり自分の力ではなんともならない事に左右されてしまいますね。

 

 

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コートヤード白馬

 

さて、

本日は朝から熱いものを読んでしまいました。

激アツ注意!

 

コチラ

president168.hatenablog.com

 

 

ブログを拝読しております  id:President168  さんの記事です。

 

プレさんはハウスメーカーの元トップセールス、現マネージャーさんであるとともに、健全な不動産経営を積み重ねている方です。

お会いした事はないのですが、ワカリマス。

人に好かれて、純粋で、自分に厳しく出来る方だと思っています。

 

 

一方ワタシは元ハウスメーカーの主力セールス(トップではない)、現土地活用のプロ。

そして不健全な不動産経営を積み重ねています。

自分で自分が分かっています。

人が好きで、お人好しで、思い切りのよさだけが取り柄です。

 

プレさんと共通する事。

結構、仕事の背景も似ているのですが、大変共感したのは、、、

単身赴任は出稼ぎである

という事です。

 

ワタシは、単身赴任がどうしても合わなくて自宅に戻れる職につきました。

直前の営業成績は社内で全国トップクラスでした。

しかし褒賞的はたいして得られず、気持ちの面でも、健康の面でもだんだんと支障が増えてきて、一年前に妻に潮時を打ち明けて、今に至ります。

 

以前ブログに書かせてもらいました。

 

cairnlcc.hatenablog.com

 

 

ワタシは今現在、専業大家になりたいと思っています。

いや、成れるだけの規模になりたいというのが実際のところです。

 

規模だけであれば、現在も結構な規模です。

運営戸数は100部屋を超えています。

しかしCFが悪くて、とてもとてもリタイアはできません。

 

売上 −    返済であれば、まあまあな数字にいくのですが、とにかく支出が多い。。

 

コチラも前に書きましたが、来年以降は売却をしながら次のステップに進む気持ちを持っています。

状況はきっと良くないでしょうけれども、きっとなんとかなると思います。

きっと。。

 

ワタシがリタイアをしようと思っている要因は、

①すでに一生分は働いたと思える事

②人に仕える仕事から、仕えてもらう立場に変わりたい事

③お互いを補える仲間と、自分の仕事をしたい事

④多拠点生活をしたい事

です。

 

中でも1点目。

ワタシだけがハードワークだということでは、もちろんないと思います。

ただ、ふと冷静に考えて、ワタシの父(定時がしっかりしていて、土日休み)と比べた時に

、おそらく父の総労働時間と同じか、ワタシの方が多いくらい既に働いてきました。

もしかしたら総給与収入も父に近いくらいもらったかもしれません。

残ってないけどw

 

毎日、日にちが変わるくらいまで働いて、休日も打ち合わせに出て、

そして携帯電話の空耳バイブに取り憑かれながら仕事をしてきました。

 

こなしてきた仕事では、数多くの感謝もいただきました。

ただ、ワタシは人様の幸せのために。。とかがヤリガイですみたいなのが、どうしてもしっくりこないのです。

一軒一軒のお客様のお宅に対してはいつも真剣に取り組みました。

お客様の予算を言い訳にせず、自分が良いと思う提案を常にしてきました。

良いと思う銀行を真剣に勧めて、

建築プランだけでなく、インテリアもエクステリアもアドバイスや設計・コーディネートもして、

火災保険も保険料だけよりも本当に必要な保証や特約を勧めて、、。

ものすごく失敗もしてしまいましたが、ワタシがご担当したお宅は、他の担当者よりも画一的ではなく、思いのこもった家が多かったと思います。

それでも、だからといって誇りに思えない。。

自分の方が、お客様よりも暮らしに妥協しないからかもしれません。

自分の幸せは、いつも違う場所にありました。

 

そんな時に、どっぷりとはまり込んだのが、資産活用です。

そしてお客様のレベルを超えるために、経営者の方の意を汲んでご提案ができるように、自分も資産活用を始めました。

確定申告も経験して、法人も作りました。

税理士とも契約しました。

 

プレさんも書かれていましたが、

自信があった建築のプロとしての経験は、大した役に立ちませんでした。

物件の目利きも出来ない。

リフォームも出来ない。

融資もさほど通せない。

出来るのはコミニケーションだけです。

 

ただ資産活用は楽しいです。

誰がオーナーでも、生み出せる当初利益は同じプランであれば同じになります。

そこからの経営は各自で変わってくるでしょうが、お客様の生活基盤を作る、人生の選択肢が広がる仕事です。

投資信託や保険ではそうはいきません。

(ここでいう資産活用=不動産経営としてください)

 

まとめます。

ワタシにとってのセミリアイアは、まずは自分自身の資産活用を極めていくことに専念すること。それが出来る状況に自分を置くことです。

 

そしてその上で、仲間と一緒に仕事が出来たら良いと思っています。

たいして利益が出なくても良いと思うのですが、

ワタシの大好きなTV番組 東京会議のような感じで、

結びつきと発想を、複数の力で形にして利益を出す。

そんな事が生活を気にせずに出来れば最高です。

 

最後に、

自営・起業とツトメ人の大きな違いは退職金だと思います。

子供の頃は退職金は大金で、60歳になるとものすごいお金をもらえると思っていました。

そういう会社に勤めていました。

しかし今は例えば2000万円の退職金をもらっても、何年素晴らしい暮らしができるのだろう、1年だってできやしないと気付いてしまいました。

そして、減る一方の貯金通帳を見たり見れなかったりして、老いていくのです。

そんな退職金をもらうために長い時間を使うのが果たして自分のためでしょうか。

否です。

61歳を越えて、半分以下の給与で、以前と同様の仕事を有難がって、手を合掌して会社を拝んで過ごすのが恵まれた勤続条件なのでしょうか。

否です。

 

生涯、

家族と両親、子供や孫に苦労をさせず、一族を支えるお金を生み出し続けるポートフォリオこそが必要な仕組みだと思っています。

そのために、頑張っていくのです。

 

今また早いFIREが良しとされていますが、

自分さえ良ければ、リタイアのタイミングなんていつでも良いのです。

 

今すでに大金持ちで煌びやかな生活を謳歌されている方は羨ましいです。

特にインスタで見る、フェラーリやポルシェを乗り回す美女の方々。

ハッキリ言って羨ましいです。

そのお金が生み出される仕組みはわかりませんが。。

 

 

最後に、

ワタシは必ず一度はセミリタイアします。

その後は、しばらくして何か働くかもしれません。

働く事は嫌いではないので。

 

きっと、札幌で起業しますw

 

 

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音のある暮らし 5 Pat Metheny

こんにちはケルンです。

 

 

さて、

久々に音楽関係のネタです。

 

リラックスして作業をしたいなあと思う時に聴きたくなるのがコチラのアルバムです。

 

  

 
 
Pat  Metheny  groupの名盤LIveアルバムです。
 
なんといっても 2局目の音質感というか、音空間というか、
生演奏で、こんなにまで一瞬でその空間に飲み込んでいくようなサウンドがあるとは、、、といつも思います。
 
 
 
 
 

 

 

Pat Metheny はJazzギタリストです。

しかしこちらのアルバムはどちらかというと、イージーリスニングフュージョンJazzに近いです。

Jazzってなんか暗くて良さがわからないと思う方にもオススメです。

 

 

1989年作 矢野顕子のアルバムにも参加しています。

こちらのギターソロも必聴です。

youtu.be

 矢野顕子は学生時代大好きでした。

でも、、、ワタシには心の余裕がないと聞けないアーティストで、

だんだんと聞く機会が減っていきました。

 

 

話を戻します。 

ワタシがPat  Methenyを知ったのはかれこれ25年くらい前です。

サークルの先輩で一緒にバンドをやっていた事もあるKGさんが聴かせてくれました。

それがこのアルバムです。

それ以来欠かせないアルバムになりました。

 

それから大学を卒業して、車を運転していると、

ふとこのアルバムが、今曲のイントロが頭に浮かぶんです。

今度は自分でCDを買って、何度も何度もかけてきました。

今はAmazon  Musicでも聴いています。

 

 

話はそれますが、ワタシは先輩と付き合うのが好きです。

自分より長けた、自分の知らない世界を知っている先輩。

年齢というのはよくできた制度で、単純に先に生まれた人へ、後から生まれた人が敬意を払う。

それと同時に先に生まれた人は、後から生まれた人を大切にしてあげなければいけませんが。

 

学生時代以降、数多くの先輩方に大切にしてきてもらいました。

もちろんワタシも後輩を指導しますし、同輩との付き合いもあります。

ただ同輩とはどうしてもどちらが偉いとか、すごいとかという意識がゼロに出来ないですし、後輩には必要以上に自分が出来ることを大きく見せてしまう。。

自然体ではないんです。

皆様はいかがですか?

 

自分という人間は学生時代以降にキャラクター化しています。

そして自分で自分を好きになれたのが、先輩との関わりが強くなってからです。

 

たくさんの素敵な音楽を教えてくれました。

楽しい遊びも、白熱する議論も与えてくれました。

 

ワタシは一生、敬愛する先輩についていって人生を送る所存です。

ですから自分を豊かにしてくれる方には、積極的に会いに行こうと思います。

人付き合いは自己開示から。

さらけ出して、信じてもらう。

それがmy  Life。

 

 


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健美家のニュースから不動産経営について考えたヨ

こんにちはケルンです。

 

日中にも書きましたが、今日はツトメ人仕事が詰まっていたので、

昼にブログを書く事ができませんでした。

 

それでもいつもの半分くらいのアクセスを当ブログに頂いておりました。

誠に有難うございます。

 

推測するに、前日のブログを、その翌日に見ていただいている事も、

それなりにあるのだろうと解りました。

小さなことでも、皆様の頭に残る内容を発信できたらと思って毎日書いております。

 

 

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ホテルノルド小樽

 

 

 

さて、

健美家さんが興味深いニュースを掲載されていました。

一つ目はコチラ

 

 

www.kenbiya.com

 

 

 森記念財団都市戦略研究所による日本の都市特性評価の記事です。

 

こちらが市町村のスコア表。

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ワタシの愛する京都が第一位。

そうでしょう!

京都は街が良いですから。

ワタシは寺社仏閣巡りに京都へ行くのではなくて、街を楽しみに行きます。

 

その他気になる都市は

9位   札幌   もっとたかいとおもっていた。。

10位  松本   分かる!でも少し街の規模が小さいかな。

13位  豊田   オイオイ複雑。。

15位  静岡   前住んでました。ワタシには物足りないけど良いところです。  

 

 

ランキング上位の都市に共通する事は、

その都市への囲い込み力が強いという事だと思います。

経済圏がある程度その都市を中心に確立しているという特性があるのではないでしょうか?

という事は土着性も高いはずです。

賃貸経営に向く場所と言えるのだろうと考えました。

 

豊田かあ。

土地の必要広さ×土地坪単価/家賃相場で考えるとどうなのだろう?

車社会だからな。夫婦で 2台は必須だし。

ひょっとしてカップルでも 2台か⁉︎

 

 

 

そしてこちらが東京23区。

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京都よりも千代田区、港区、中央区はポイントが高い。

という事はそこに住んでいれば、他所に行く必要がないという事ですよね。

有名な東京カレンダーの港区信仰とか、非常に納得がいく結果です。

まあワタシには一生縁がないと思いますが。

 

東京23区はある意味、一つ一つの特別区が各都道府県に匹敵するポイント力があるという事が言えるのだと思います。 

すごい街です東京は。

そんなに好きではないけど。

そんな街を作り上げた、徳川治世の江戸時代が、いかに現代社会の原型を形成してきたかが良く分かります。

 

 

 

もう一つはこちらの話題

 

www.kenbiya.com

 

 

大学移転の問題です。

今までどれだけの大家がこの問題に苦汁を飲まされてきたでしょうか。。

前の記事と併せて考えると、キャンパス頼みの賃貸経営は本当に危険ですね。

数戸のアパートなら学生以外に入居者様を探せばいので、良いと思うのですが、大型マンションは特に危険。

周辺の賃貸物件の他に、自分の物件自体が自分の募集ライバルになります。

1階なんてなかなか埋まらないです。

要は空き部屋がなかなか埋まらないうちに次の繁忙期がやってきて、その前に退去ラッシュが始まる。

 

 

大学の学部も学部名をどんどん複雑化した学部が増えましたが、

今後は昔からある漢字の学部に再集約されるのではないでしょうか?

そしてキャンパスは、やはりポイント力が高い都市に戻っていくように思います。

 

それかつくば市の様に、研究を軸とした街を形成できるかがポイントでしょう。

いわゆる産学連携をしやすい街づくり。

 

それにしても学生相手だけの賃貸経営は個人的にはお勧めしません。

なぜならワタシが苦しんでいるからww

学生相手は費用対効果が悪いんです。

表面利回りはそれなりに出る物件があると思いますが、、。

○○大学至近!みたいな広告をよく見ますけれども、よっぽどでない限りは避ける方が良いと思います。

 

結局は駅に近くて、その中で出来るだけ広い部屋の物件が一番安定しますね。

(一部、駅近信仰はコロナの影響で少し緩和されるかもしれませんが)

 

 

取り止めもなく書いてしまいましたが、健美家さんのニュースもコラムもいつも素晴らしいと思っています。

 

敬愛する赤井先生も、極東船長さんも、加藤先生ですら健美家がなければ、存じ上げる事はなかったと思います、

これからもよろしくお願いしますね。

 

 

最後に、先ほど11月に京都の予約をしました!

いくぞー京都。こんなに行ってないのは久しぶりです。

楽しみ。

 

 

 

 

<追記>

 

コロナ禍での賃貸問い合わせ増加ランキング

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コレはスゴイ結果。

しかし、「増加率」ですから注意が必要です。

比較元の数値が小さければ、増加率は高くでます。

 

トレンドを把握しつつも、

トレンドに左右されない、

一貫性が大切ですよね。

 

房総物件、安いですが見極めは慎重に。

 

 

 

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